??
8月19日，遠洋集團發(fā)布截至2021年6月30日止的中期業(yè)績。
報告期內(nèi)，遠洋集團實現(xiàn)營業(yè)額人民幣205.13億元，同比升6%；毛利潤人民幣46.12億元，同比升3%；毛利率22.5%，與去年同期基本持平；期內(nèi)溢利為人民幣19.3億元。董事局建議派發(fā)中期股息每股人民幣0.046元，派息率保持35%的較高水平。
開發(fā)主業(yè)穩(wěn)步推進 “南移西拓”銷售占比達到58%
2021上半年， 遠洋集團通過加強經(jīng)營管理、提升營銷能力、夯實產(chǎn)品品質(zhì)等策略，開發(fā)主業(yè)保持理想表現(xiàn)。報告期內(nèi)，遠洋集團協(xié)議銷售額錄得人民幣524億元，同比增長25%；銷售回款金額達人民幣377億元，同比升12%。
遠洋集團銷售布局均衡，北京地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華東地區(qū)、華南地區(qū)、華中及華西地區(qū)分別占銷售額24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地區(qū)占比為58%，同比提升8個百分點；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，住宅類產(chǎn)品占比達86%，且以“小快周轉(zhuǎn)”適銷產(chǎn)品為主。其中，多個位于一二線核心城市的項目銷售名列前茅，如武漢遠洋東方境世界觀、天津未來城、杭州遠洋西溪公館等均受到當?shù)厥袌稣J可。2021下半年遠洋貨值充足，可售資源約人民幣1,800億元，占全年70%。
2021上半年，遠洋集團嚴守投資標準，共獲取16個開發(fā)項目，新增土儲328萬平方米，總貨值約人民幣500億元，平均土地成本為每平方米人民幣7,679元。新增開發(fā)項目全部位于深圳、廈門、武漢、西安等戰(zhàn)略深耕的一二線城市，“南移西拓”區(qū)域項目個數(shù)占比近70%，土儲區(qū)域布局結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。同時，新增土儲堅持以“小快周轉(zhuǎn)”項目為主，25萬平方米以下項目個數(shù)占比達75%。
截至2021年6月30日，遠洋集團總土地儲備約4,658萬平方米，分布于47個城市。其中，二級開發(fā)土地儲備3,796萬平方米，一級開發(fā)537萬平方米，已獲取舊改項目325萬平方米，平均土地成本降至每平方米人民幣7,721元。
憑借20余年的專業(yè)優(yōu)勢和經(jīng)驗積累，遠洋集團已在城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域擁有拆除重建、存量盤活、社區(qū)煥新三種“獨門模式”，成為業(yè)績增長新動能。截至2021年6月30日，遠洋已簽約舊改項目近1,800萬平方米，分布在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點城市，其中已轉(zhuǎn)化項目共7個，土儲面積共132萬平方米，并已獲取5個舊改項目，將隨著項目進度陸續(xù)轉(zhuǎn)化為土儲。在推盤節(jié)奏方面，目前共計4個項目在售，另2022年預(yù)計推出3個新項目，其他項目亦將逐步推出。
資金狀況良好 負債再融資壓力小
遠洋已將商票納入有息負債管理體系，商票存量僅人民幣1.4億元，對達標情況無影響。同時，遠洋信用水平持續(xù)獲得資本市場認可, 在維持境外獲穆迪和惠譽兩家評級機構(gòu)的投資級展望穩(wěn)定評級，以及境內(nèi)中誠信國際AAA信用評級的同時，新獲境內(nèi)聯(lián)合資信的AAA級信用評級。
遠洋集團資金狀況良好，融資成本穩(wěn)步降低。2021上半年，遠洋融資成本為5.04%，較2020年底進一步下降，在波動的市場環(huán)境下仍擁有較好的融資成本優(yōu)勢。1-2月，遠洋成功發(fā)行人民幣60億PPN，綜合票息4.45%，綜合票息下降1.5個百分點，每年節(jié)省利息成本人民幣9000萬元；4月，遠洋成功發(fā)行5年期4億美元綠色債券，票面利率3.25%，打破了中資地產(chǎn)發(fā)行人同年期綠色債券最低發(fā)行收益率的紀錄；7月，遠洋發(fā)行人民幣32億CMBN，票息4.19%，票息下降近2個百分點，每年節(jié)省利息成本超過人民幣5000萬元。
遠洋集團資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善, 資金安全度高。回顧期內(nèi)，遠洋全面加強財務(wù)管控，境內(nèi)外融資管道均保持豐富及暢通，擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2,424億元，為公司運營提供了充足的信貸支持。同時, 遠洋集團繼續(xù)深化銀企戰(zhàn)略性合作，上半年新增與招行、農(nóng)行等銀行分別簽署《按揭總對總戰(zhàn)略合作協(xié)議》，有助于持續(xù)獲取充足的按揭額度。6月，遠洋集團與平安銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得平安銀行意向性授信人民幣300億元。此外，遠洋集團財務(wù)保持穩(wěn)健，凈借貸比67%，能從容應(yīng)對融資環(huán)境變化。
遠洋集團負債再融資壓力小，債務(wù)到期分布均衡。遠洋始終保持對未來1-2年到期貸款提前規(guī)劃，截止到中期業(yè)績發(fā)布時，2021年內(nèi)到期的259億負債（根據(jù)2020年年報統(tǒng)計）中，僅剩余2021年10月到期的公司債19.5億再融資尚未完成，其他短期負債再融資均已完成，流動性壓力非常??；到期分布上，1年內(nèi)到期負債占比23%，如排除已經(jīng)再融資部分（已發(fā)行32億CMBN、3.2億美元債和20億人民幣公司債），1年內(nèi)到期負債占比下降至14%，2-5年內(nèi)到期負債占比提升至47%，5年以上到期負債占比提升至16%，到期分布較為均衡。
商業(yè)地產(chǎn)運營能力提升 相關(guān)產(chǎn)業(yè)平臺發(fā)展提速
遠洋集團堅持精細化運營方式，商業(yè)地產(chǎn)的運營及管理能力持續(xù)提升。
2021上半年，遠洋集團已投入營運的項目可租賃面積約271.9萬平方米，較2020年末增加57.3萬平方米，實現(xiàn)全口徑租金收入人民幣22.2億元，同比提升20%，全口徑EBITDA利潤人民幣13.7億元，同比提升23%。寫字樓方面，項目位于核心區(qū)域，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)，抗周期性強。如北京遠洋大廈、北京遠洋國際中心A座等項目出租率和租金均保持穩(wěn)定水平。零售物業(yè)方面，成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港等多個項目銷售額均大幅提升，出租率亦穩(wěn)定在較高水平。憑借良好的運營能力，成都遠洋太古里銷售額同比上漲65%（較2019年同期上漲40%），杭州遠洋樂堤港銷售額同比上漲73%（較2019年同期上漲55%）。
截至2021年6月30日，遠洋集團在建的商業(yè)地產(chǎn)項目總建筑面積約170萬平方米，其中北京項目面積占比近70%，以寫字樓和零售物業(yè)為主，隨著在建項目逐步投入運營，租金收入將保持穩(wěn)定增長。
此外，遠洋集團相關(guān)產(chǎn)業(yè)平臺的發(fā)展亦有所進展。遠洋重組物流開發(fā)業(yè)務(wù)平臺，加強數(shù)據(jù)地產(chǎn)平臺建設(shè)，積極拓展重要城市的投資布局，并發(fā)布“遠洋物流”、“遠洋數(shù)據(jù)”全新品牌，標志著公司在物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕發(fā)展邁入新階段。
成立優(yōu)質(zhì)運營管理平臺 推進合作項目高效運轉(zhuǎn)
2021年7月，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股簽署合作協(xié)議，以人民幣40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，并成立新運營管理平臺整體納入遠洋內(nèi)部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺總土地儲備約1,700萬平米，區(qū)域分布均衡，其中“南移西拓”區(qū)域占比近70%。下半年可售資源約為330億元，華東、華中、華西區(qū)域占比80%。
該平臺資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，安全穩(wěn)健性高。截止到收購基準日，凈借貸比47%，存貨占總資產(chǎn)比62%，合同負債占總負債比56%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率69%。未售貨值近千億，有息負債168億元，多為以資產(chǎn)端現(xiàn)金流做支撐的項目貸款，將根據(jù)項目的銷售進度在近三年內(nèi)逐步到期償還，安全系數(shù)高。遠洋集團將以優(yōu)質(zhì)的土儲資源為基礎(chǔ)，發(fā)揮自身品牌優(yōu)勢，并通過精細化管理，全面提升該平臺項目的運營效率和產(chǎn)品品質(zhì)，推進項目高效運轉(zhuǎn)。
報告期內(nèi)，遠洋集團實現(xiàn)營業(yè)額人民幣205.13億元，同比升6%；毛利潤人民幣46.12億元，同比升3%；毛利率22.5%，與去年同期基本持平；期內(nèi)溢利為人民幣19.3億元。董事局建議派發(fā)中期股息每股人民幣0.046元，派息率保持35%的較高水平。
開發(fā)主業(yè)穩(wěn)步推進 “南移西拓”銷售占比達到58%
2021上半年， 遠洋集團通過加強經(jīng)營管理、提升營銷能力、夯實產(chǎn)品品質(zhì)等策略，開發(fā)主業(yè)保持理想表現(xiàn)。報告期內(nèi)，遠洋集團協(xié)議銷售額錄得人民幣524億元，同比增長25%；銷售回款金額達人民幣377億元，同比升12%。
遠洋集團銷售布局均衡，北京地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華東地區(qū)、華南地區(qū)、華中及華西地區(qū)分別占銷售額24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地區(qū)占比為58%，同比提升8個百分點；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，住宅類產(chǎn)品占比達86%，且以“小快周轉(zhuǎn)”適銷產(chǎn)品為主。其中，多個位于一二線核心城市的項目銷售名列前茅，如武漢遠洋東方境世界觀、天津未來城、杭州遠洋西溪公館等均受到當?shù)厥袌稣J可。2021下半年遠洋貨值充足，可售資源約人民幣1,800億元，占全年70%。
2021上半年，遠洋集團嚴守投資標準，共獲取16個開發(fā)項目，新增土儲328萬平方米，總貨值約人民幣500億元，平均土地成本為每平方米人民幣7,679元。新增開發(fā)項目全部位于深圳、廈門、武漢、西安等戰(zhàn)略深耕的一二線城市，“南移西拓”區(qū)域項目個數(shù)占比近70%，土儲區(qū)域布局結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。同時，新增土儲堅持以“小快周轉(zhuǎn)”項目為主，25萬平方米以下項目個數(shù)占比達75%。
截至2021年6月30日，遠洋集團總土地儲備約4,658萬平方米，分布于47個城市。其中，二級開發(fā)土地儲備3,796萬平方米，一級開發(fā)537萬平方米，已獲取舊改項目325萬平方米，平均土地成本降至每平方米人民幣7,721元。
憑借20余年的專業(yè)優(yōu)勢和經(jīng)驗積累，遠洋集團已在城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域擁有拆除重建、存量盤活、社區(qū)煥新三種“獨門模式”，成為業(yè)績增長新動能。截至2021年6月30日，遠洋已簽約舊改項目近1,800萬平方米，分布在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)重點城市，其中已轉(zhuǎn)化項目共7個，土儲面積共132萬平方米，并已獲取5個舊改項目，將隨著項目進度陸續(xù)轉(zhuǎn)化為土儲。在推盤節(jié)奏方面，目前共計4個項目在售，另2022年預(yù)計推出3個新項目，其他項目亦將逐步推出。
資金狀況良好 負債再融資壓力小
遠洋已將商票納入有息負債管理體系，商票存量僅人民幣1.4億元，對達標情況無影響。同時，遠洋信用水平持續(xù)獲得資本市場認可, 在維持境外獲穆迪和惠譽兩家評級機構(gòu)的投資級展望穩(wěn)定評級，以及境內(nèi)中誠信國際AAA信用評級的同時，新獲境內(nèi)聯(lián)合資信的AAA級信用評級。
遠洋集團資金狀況良好，融資成本穩(wěn)步降低。2021上半年，遠洋融資成本為5.04%，較2020年底進一步下降，在波動的市場環(huán)境下仍擁有較好的融資成本優(yōu)勢。1-2月，遠洋成功發(fā)行人民幣60億PPN，綜合票息4.45%，綜合票息下降1.5個百分點，每年節(jié)省利息成本人民幣9000萬元；4月，遠洋成功發(fā)行5年期4億美元綠色債券，票面利率3.25%，打破了中資地產(chǎn)發(fā)行人同年期綠色債券最低發(fā)行收益率的紀錄；7月，遠洋發(fā)行人民幣32億CMBN，票息4.19%，票息下降近2個百分點，每年節(jié)省利息成本超過人民幣5000萬元。
遠洋集團資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)改善, 資金安全度高。回顧期內(nèi)，遠洋全面加強財務(wù)管控，境內(nèi)外融資管道均保持豐富及暢通，擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2,424億元，為公司運營提供了充足的信貸支持。同時, 遠洋集團繼續(xù)深化銀企戰(zhàn)略性合作，上半年新增與招行、農(nóng)行等銀行分別簽署《按揭總對總戰(zhàn)略合作協(xié)議》，有助于持續(xù)獲取充足的按揭額度。6月，遠洋集團與平安銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得平安銀行意向性授信人民幣300億元。此外，遠洋集團財務(wù)保持穩(wěn)健，凈借貸比67%，能從容應(yīng)對融資環(huán)境變化。
遠洋集團負債再融資壓力小，債務(wù)到期分布均衡。遠洋始終保持對未來1-2年到期貸款提前規(guī)劃，截止到中期業(yè)績發(fā)布時，2021年內(nèi)到期的259億負債（根據(jù)2020年年報統(tǒng)計）中，僅剩余2021年10月到期的公司債19.5億再融資尚未完成，其他短期負債再融資均已完成，流動性壓力非常??；到期分布上，1年內(nèi)到期負債占比23%，如排除已經(jīng)再融資部分（已發(fā)行32億CMBN、3.2億美元債和20億人民幣公司債），1年內(nèi)到期負債占比下降至14%，2-5年內(nèi)到期負債占比提升至47%，5年以上到期負債占比提升至16%，到期分布較為均衡。
商業(yè)地產(chǎn)運營能力提升 相關(guān)產(chǎn)業(yè)平臺發(fā)展提速
遠洋集團堅持精細化運營方式，商業(yè)地產(chǎn)的運營及管理能力持續(xù)提升。
2021上半年，遠洋集團已投入營運的項目可租賃面積約271.9萬平方米，較2020年末增加57.3萬平方米，實現(xiàn)全口徑租金收入人民幣22.2億元，同比提升20%，全口徑EBITDA利潤人民幣13.7億元，同比提升23%。寫字樓方面，項目位于核心區(qū)域，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)，抗周期性強。如北京遠洋大廈、北京遠洋國際中心A座等項目出租率和租金均保持穩(wěn)定水平。零售物業(yè)方面，成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港等多個項目銷售額均大幅提升，出租率亦穩(wěn)定在較高水平。憑借良好的運營能力，成都遠洋太古里銷售額同比上漲65%（較2019年同期上漲40%），杭州遠洋樂堤港銷售額同比上漲73%（較2019年同期上漲55%）。
截至2021年6月30日，遠洋集團在建的商業(yè)地產(chǎn)項目總建筑面積約170萬平方米，其中北京項目面積占比近70%，以寫字樓和零售物業(yè)為主，隨著在建項目逐步投入運營，租金收入將保持穩(wěn)定增長。
此外，遠洋集團相關(guān)產(chǎn)業(yè)平臺的發(fā)展亦有所進展。遠洋重組物流開發(fā)業(yè)務(wù)平臺，加強數(shù)據(jù)地產(chǎn)平臺建設(shè)，積極拓展重要城市的投資布局，并發(fā)布“遠洋物流”、“遠洋數(shù)據(jù)”全新品牌，標志著公司在物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕發(fā)展邁入新階段。
成立優(yōu)質(zhì)運營管理平臺 推進合作項目高效運轉(zhuǎn)
2021年7月，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股簽署合作協(xié)議，以人民幣40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，并成立新運營管理平臺整體納入遠洋內(nèi)部管理體系。截至2021年6月30日，該平臺總土地儲備約1,700萬平米，區(qū)域分布均衡，其中“南移西拓”區(qū)域占比近70%。下半年可售資源約為330億元，華東、華中、華西區(qū)域占比80%。
該平臺資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，安全穩(wěn)健性高。截止到收購基準日，凈借貸比47%，存貨占總資產(chǎn)比62%，合同負債占總負債比56%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率69%。未售貨值近千億，有息負債168億元，多為以資產(chǎn)端現(xiàn)金流做支撐的項目貸款，將根據(jù)項目的銷售進度在近三年內(nèi)逐步到期償還，安全系數(shù)高。遠洋集團將以優(yōu)質(zhì)的土儲資源為基礎(chǔ)，發(fā)揮自身品牌優(yōu)勢，并通過精細化管理，全面提升該平臺項目的運營效率和產(chǎn)品品質(zhì)，推進項目高效運轉(zhuǎn)。
