廣州初次試水住宅用地集中供應(yīng) 今年將三次“開(kāi)閘”放地

　　首批48宗宅地起拍總價(jià)超900億

　　增城新塘總部片區(qū)

　　　試點(diǎn)城市住宅用地集中供應(yīng)來(lái)真的么？今年2月底，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，各地今年要進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

　　“用地集中供應(yīng)”近日在廣州落實(shí)。3月26日，廣州公開(kāi)掛牌出讓48宗商品住宅用地，這是《廣州市2021年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》今年首批集中推出的宅地，預(yù)計(jì)今年還有兩批，計(jì)劃6至7月公告出讓約115公頃住宅用地，9至10月公告出讓約120公頃住宅用地。

　　從全年供應(yīng)計(jì)劃看，廣州今年將推出住宅用地634公頃，比去年的547公頃略多。其中，南沙的供應(yīng)量最大，不過(guò)中心區(qū)也有不少靚地推出，包括荔灣區(qū)的大坦沙河沙村地塊、茶滘村地塊，廣鋼新城都將有新宅地推出。天河區(qū)有燕塘地塊、梅花鋁廠地塊、珠江新城冼村“城中村”改造項(xiàng)目融資區(qū)一期地塊。海珠區(qū)值得關(guān)注的有石崗路地塊以及赤沙車(chē)輛段商住用地。

　　總體數(shù)據(jù)：

　　首批供地總建面928.5萬(wàn)㎡

　　廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者留意到，在3月26日公開(kāi)掛牌出讓的48宗宅地中，總用地面積近393.6萬(wàn)平方米，總建筑面積近928.5萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超901億元。從此次集中掛牌的出讓地塊分布區(qū)域上看，增城供地最多，達(dá)18宗；其次是白云區(qū)，8宗，接下來(lái)依次是番禺（5宗）、南沙（5宗）、從化（4宗）、花都（4宗）、黃埔（3宗）、荔灣（1宗），而越秀、天河、海珠三區(qū)此次暫時(shí)未有居住用地列入。首批掛牌的48宗宅地，預(yù)計(jì)在4月21日截止交保證金，在4月26-27日期間分批限時(shí)競(jìng)價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)觀察

　　智谷趨勢(shì)樓市首席研究員黃怡：

　　近日，廣州這次集中供地，是一次大手筆，幾乎相當(dāng)于一次性拿出了往年8成的供應(yīng)量?？傮w來(lái)看，集中供應(yīng)會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生平抑作用。這一改革舉措的最大影響，是消除了開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)拿地的信息差，減少了“恐慌拿地”的現(xiàn)象。在廣州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商，每年都有一定的拿地任務(wù)，否則未來(lái)兩年就要“斷糧”。以往小批次供應(yīng)土地，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心錯(cuò)過(guò)，有時(shí)會(huì)不惜代價(jià)出手，先“填飽肚子”再說(shuō)。

　　地塊集中供應(yīng)，資金又有限的情況下，就算是龍頭房企也自然會(huì)三思而后行，選擇最合適的地塊出手。通過(guò)提升信息透明度，也會(huì)提高土地資源配置的效率。不過(guò)，初次試水集中供地，也可能導(dǎo)致各大房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪更加激烈，進(jìn)一步出現(xiàn)區(qū)域或者板塊價(jià)值分化。

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　　項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜：

　　將大批宅地放在一起集中供應(yīng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈可能會(huì)產(chǎn)生一定影響，但對(duì)于普通置業(yè)者來(lái)說(shuō)，能夠感受到的價(jià)格變化比較有限?！暗貎r(jià)最重要的影響是人們的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期?！秉S韜說(shuō)，“但對(duì)于置業(yè)計(jì)劃來(lái)說(shuō)，還是更多地關(guān)注眼下的配套及價(jià)格。”黃韜同時(shí)指出，如果對(duì)于某個(gè)地段的一手住宅項(xiàng)目有特別興趣的購(gòu)房者，可以參考供地計(jì)劃來(lái)決定是否繼續(xù)等待。（記者陳白帆 劉麗琴 龍樂(lè)樂(lè)）

　　首批供地片區(qū)分析

　　東部獨(dú)占鰲頭 中北部供應(yīng)量大

　　花都：4宗

　　從化：4宗

　　白云：8宗

　　荔灣：1宗

　　增城：18宗

　　黃埔：3宗

　　番禺：5宗

　　南沙：5宗

　　中北片區(qū)：白云區(qū)供應(yīng)量大、地段較好

　　在首批集中推出的48宗宅地中，白云區(qū)是中心六區(qū)中供應(yīng)量最大的。從地塊分布不難看出，白云區(qū)北部，特別是鐘落潭一帶以及白云湖附近，還將有持續(xù)穩(wěn)定的宅地供應(yīng)。不過(guò)，最讓業(yè)內(nèi)期待的，可能要算永泰客運(yùn)站一帶的地鐵上蓋宅地。永泰客運(yùn)站地塊總面積接近7萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積接近12萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)接近33.4億元。近年來(lái)，該宗宅地附近主要在售的一手住宅項(xiàng)目為新世界云逸，即將推出全新一期【云耀】，產(chǎn)品涵蓋120~170㎡四至五房。而不遠(yuǎn)處的夏茅客運(yùn)站地塊，計(jì)容建筑面積則大約14.5萬(wàn)平方米，該地塊附近也有在售一手住宅項(xiàng)目，以復(fù)式大戶型為主。白云湖數(shù)字科技城板塊將推出石門(mén)街朝陽(yáng)聯(lián)新東街地塊，計(jì)容建筑面積約13.4萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約31億元。

　　白云區(qū)的金沙洲也將在近期推出一宗宅地AB3701008地塊，較為靠近地鐵6號(hào)線潯峰崗站。金沙洲片區(qū)近年來(lái)較少推出住宅地塊，去年推出的一宗宅地被越秀地產(chǎn)以25.24億元總價(jià)拍下，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)將推出地塊上住宅項(xiàng)目越秀·天悅金沙。

　　西部片區(qū)：興達(dá)地塊卷土重來(lái)

　　西部的荔灣區(qū)此次被列入48宗宅地的，只有興達(dá)地塊一宗。該地塊在近兩年已多次露臉供地計(jì)劃中，有一次在掛牌后又被下架。

　　該地塊附近的海中村最近正式啟動(dòng)舊改，而隨著海中村舊改進(jìn)程加快，興達(dá)地塊也更加有望在這輪土地出讓中順利拍出。

　　南部片區(qū)：番禺南站樞紐板塊發(fā)力，南沙開(kāi)啟橫瀝島時(shí)代

　　番禺區(qū)本次掛牌的總計(jì)有五宗地塊，其中兩宗位于廣州南站板塊，另外三宗分別位于創(chuàng)新城、石碁以及橋南街。

　　其中最受關(guān)注的當(dāng)屬南站。南站BA0401009/BA0401017地塊位于謝村地鐵站附近，起拍樓面價(jià)為21819元/平方米。而南站TOD板塊位于南站核心區(qū)，計(jì)容面積達(dá)91.7萬(wàn)平方米，是此次掛牌的所有地塊中計(jì)容面積最大的。地塊要求額外投資約34.6億元配建配套設(shè)施，未來(lái)該地塊將是包含政務(wù)辦公、文創(chuàng)、指揮交通指揮中心等功能于一體的多功能板塊。

　　更南面的南沙，也有五宗地掛牌，其中三宗位于橫瀝島，而另外兩宗分別位于慶盛樞紐及南沙街板塊?？磥?lái)，橫瀝島也將要迎來(lái)自己的高光時(shí)刻，已經(jīng)吸引了葛洲壩、旭輝、美的和深業(yè)置地四家房企入駐，其中，葛洲壩的灣區(qū)·金融城項(xiàng)目、旭輝的旭輝曜玥灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)在近期推出，吹風(fēng)價(jià)格約在3萬(wàn)~4萬(wàn)/㎡。

　　北部：花都和從化各推四宗地

　　廣州北部的花都和從化將在此輪集中供地中各推四宗?；ǘ嫉乃淖谡刂校腥诙嘉挥趶V州北站板塊，還有一宗位于中央商務(wù)區(qū)組團(tuán)地塊?；ǘ寄壳霸谕频淖≌?xiàng)目，主要集中在花都湖國(guó)家濕地公園周邊，一手住宅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

　　從化區(qū)此次亦有四宗宅地，包括太平鎮(zhèn)廣從南路地鐵14號(hào)線太平站北側(cè)地塊、江浦街地塊以及旺城南片區(qū)兩宗地塊。

　　東部片區(qū)： 增城大推18宗地 紛紛“傍名校大腿” 知識(shí)城有新地塊，但不是剛需的菜

　　本次供地，增城的供應(yīng)量最大，一次推出18宗地，總用地面積超95萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)325萬(wàn)平方米，出讓金高達(dá)262億元。從分布的具體區(qū)域來(lái)看，多數(shù)集中在荔湖街道，其他分布在中新、朱村、石灘、新塘、永寧等板塊。值得注意的是，這18宗地塊并不全是宅地，其中有兩宗總部地塊，一宗位于新塘，一宗位于朱村。

　　在總部地塊比較集中的新塘，新推出的總部地塊位于新塘站東側(cè)，該片區(qū)目前已經(jīng)引進(jìn)了新世界、保利、城投、雪松等進(jìn)駐，在售的保利天際和新世界廣匯尊府均屬于高端項(xiàng)目。

　　除了總部地塊，此次推出的比較受關(guān)注的地塊則是名校旁邊的地塊。其中位于執(zhí)信中學(xué)增城實(shí)驗(yàn)學(xué)校旁的地塊掛牌起始價(jià)431800萬(wàn)元，是此次增城地塊中起拍價(jià)最高的，地塊位于薔薇國(guó)際南側(cè)，逸翠莊園西側(cè)。地塊周邊還有保利大國(guó)璟、華潤(rùn)置地潤(rùn)悅等項(xiàng)目。此外，位于石灘鎮(zhèn)南北大道西側(cè)的地塊，緊挨剛剛落戶的華師附中增城學(xué)校，該學(xué)校預(yù)計(jì)將于2022年9月開(kāi)學(xué)。

　　而在從去年就持續(xù)保持熱銷(xiāo)狀態(tài)，不少項(xiàng)目處于斷貨狀態(tài)的黃埔，本次只掛牌了3宗地塊，三宗宅地一塊位于科學(xué)城板塊，廣汕路以北、黃埔軍校小學(xué)西側(cè)；另外兩塊則是銷(xiāo)售火熱但新增供應(yīng)緊張的知識(shí)城。

　　其中，廣汕路以北、黃埔軍校小學(xué)西側(cè)地塊距離黃陂地鐵口約2公里，地塊容積率≤2.0，且綠化率要≥35%，這意味著項(xiàng)目可能會(huì)打造成低密度的改善型產(chǎn)品，入市門(mén)檻不低。而知識(shí)城南起步區(qū)的兩宗地，都將開(kāi)發(fā)為容積率1.0~1.2左右超低密度住宅?？傮w而言，此次新增供應(yīng)可能會(huì)讓剛需們失望了。