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??? 新華網(wǎng)北京2月18日電（李連章 王日晨 劉覓覓 孫蒙蒙 聶靜）2020年，面對(duì)疫情沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了平穩(wěn)運(yùn)行。2021年是“十四五”開局之年，房地產(chǎn)如何邁好第一步？行業(yè)將迎來哪些新的變化和機(jī)遇？促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有哪些舉措？《看見2021》就此采訪了多位業(yè)內(nèi)專家和企業(yè)負(fù)責(zé)人，一同探討并展望2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　探尋房地產(chǎn)行業(yè)的新機(jī)會(huì)

　　去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，住房問題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。另外，“房住不炒”也是寫進(jìn)“十四五”規(guī)劃建議，將成為未來的長(zhǎng)期政策。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)調(diào)房住不炒、租購并舉、雙輪驅(qū)動(dòng)，由購買投資轉(zhuǎn)向居住消費(fèi)，從數(shù)量型發(fā)展轉(zhuǎn)向品質(zhì)型發(fā)展。住房租賃、城市更新、舊城改造、社區(qū)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域，將成為2021年行業(yè)的新機(jī)會(huì)。

　　“從長(zhǎng)期來看，最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)是對(duì)買房人提供的服務(wù)?！本永硇路縿?chuàng)始人兼CEO王鵬說，這個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)在疫情疊加之下，又有一個(gè)短期的趨勢(shì)就是數(shù)字化，目前行業(yè)里絕大部分的開發(fā)商和交易平臺(tái)都在數(shù)字化建設(shè)方面持續(xù)加大投入。

　　力高集團(tuán)副總裁陳鵬飛堅(jiān)定地認(rèn)為，城市更新將成為行業(yè)新機(jī)會(huì)。他分析，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)，尤其是一些一二線城市城鎮(zhèn)化率已經(jīng)非常高了。在這個(gè)階段，人們對(duì)居住環(huán)境的要求會(huì)越來越高，但是土地又是非常稀缺的，因此城市更新將成為一個(gè)非常永恒的話題，也是房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的一件事情。

　　昌發(fā)展總經(jīng)理王穎表示，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)類型的企業(yè)來講，輕重結(jié)合的趨勢(shì)越發(fā)明顯。企業(yè)不局限于重資產(chǎn)的持有，更多是需要通過軟性服務(wù)和輕資產(chǎn)管理能力，以及構(gòu)建科技創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng)要素去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展。另外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策的發(fā)布，未來的資產(chǎn)證券化，也將為行業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　大力發(fā)展并規(guī)范租賃住房

　　解決好大城市住房突出問題，大力發(fā)展和規(guī)范租賃住房是關(guān)鍵。

　　疫情的沖擊下，租賃市場(chǎng)遇冷，長(zhǎng)租企業(yè)出租率下降，違約率提升，現(xiàn)金流普遍吃緊。一方面，疫情加速了長(zhǎng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的暴露，企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)大考；另一方面，長(zhǎng)租企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，企業(yè)拓展速度停滯、融資難度增加。長(zhǎng)租企業(yè)分化加劇，優(yōu)勝劣汰導(dǎo)致行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)住房租賃方面著墨較多，要求高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

　　國(guó)務(wù)院參事室特約研究員姚景源認(rèn)為，推進(jìn)長(zhǎng)租企業(yè)改造老舊房源等一系列城市建設(shè)領(lǐng)域的民生工程，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、培育發(fā)展新動(dòng)能。長(zhǎng)租企業(yè)需要對(duì)房源進(jìn)行改造出租，有效提升老舊小區(qū)的房源品質(zhì)，從而在盤活存量房源、提高租賃住房供給上不斷發(fā)力。

　　他分析認(rèn)為，當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)仍存在較大的供需缺口。而供需錯(cuò)配可能不絕對(duì)是“量”的錯(cuò)配，還有“質(zhì)”的錯(cuò)配，市場(chǎng)化的企業(yè)要繼續(xù)加大在產(chǎn)品品質(zhì)上的研發(fā)和提升，充分發(fā)揮機(jī)構(gòu)化的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，來緩解產(chǎn)品錯(cuò)配、服務(wù)錯(cuò)配、品質(zhì)錯(cuò)配，讓廣大租客不僅要“住有所居”，還要“品質(zhì)居住”。而對(duì)于人口不斷向城市群和中心城市流動(dòng)的現(xiàn)狀，房屋品質(zhì)的改善，有利于創(chuàng)造更好的居住條件，在一定程度促進(jìn)人口有效集聚，進(jìn)而利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚。

　　在王鵬看來，房住不炒的大原則就是盡量能夠讓一個(gè)房子在交易過后不再通過二次交易來升值。把存量的房產(chǎn)租賃給有需要的人去自住，這是一個(gè)很重要也是有價(jià)值的方向。隨著政策逐步完善和社會(huì)認(rèn)知的轉(zhuǎn)變，應(yīng)該能解決相當(dāng)一部分人的居住問題。

　　實(shí)施城市更新行動(dòng)促轉(zhuǎn)型

　　城市是我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等方面活動(dòng)的中心。實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，對(duì)全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。

　　“舊改與城市更新是房地產(chǎn)的新場(chǎng)景?！甭櫭飞ㄗh，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以參與到節(jié)能改造、加裝電梯、環(huán)境改善、適老設(shè)施、停車場(chǎng)、休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施等及配套設(shè)施改造建設(shè)。未來幾年，還可以積極參與到養(yǎng)老、托育、便利店、助餐、家政保潔、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)及其智慧化改造。

　　從發(fā)達(dá)國(guó)家來看，城市更新也是一個(gè)勢(shì)在必行的趨勢(shì)，而中國(guó)近年來已經(jīng)進(jìn)入到這個(gè)發(fā)展階段。王穎認(rèn)為，未來城市更新會(huì)在迎來更大發(fā)展機(jī)遇同時(shí)，也存在一定的挑戰(zhàn)。“空間畢竟只是一個(gè)載體，最終是要服務(wù)于內(nèi)容。城市更新一定要把內(nèi)容定位精準(zhǔn)，然后整合資源實(shí)現(xiàn)內(nèi)容導(dǎo)入的落地。另外，在存量里謀增量，會(huì)遇到很多歷史遺留問題要去解決，包括對(duì)政策上的理解和突破，業(yè)績(jī)與不同的利益主體之間如何實(shí)現(xiàn)合作共贏?！彼ㄗh。

　　優(yōu)客工場(chǎng)董事長(zhǎng)毛大慶表示，現(xiàn)階段城市更新的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于提高產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)的搭建、加強(qiáng)網(wǎng)紅IP的自持及拓展孵化，只有在此基礎(chǔ)上，城市更新才會(huì)出現(xiàn)更多的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力，并創(chuàng)造出更多符合現(xiàn)代消費(fèi)人群的新消費(fèi)需求，打破原有的運(yùn)營(yíng)收入天花板。

　　城市更新在每一個(gè)城市出現(xiàn)的時(shí)間、方式方法都是不一樣的，根據(jù)城市的現(xiàn)狀改建出來一種新的業(yè)態(tài)，是非常考驗(yàn)房企對(duì)建筑定位、包括對(duì)新的業(yè)態(tài)的把控能力，另外一些建筑更新后不具備散售的可能性，對(duì)許多房企的現(xiàn)金流也是一種考驗(yàn)。“所以未來房企怎么去面對(duì)這些新的投資模式、新的產(chǎn)品，可能是商辦寫字樓、零售業(yè)態(tài)、酒店綜合體，甚至參加一些公共綜合綜合體的出現(xiàn)的時(shí)候，他們應(yīng)該考慮怎么去應(yīng)對(duì)?！备吡?guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君說。

　　數(shù)字化推動(dòng)行業(yè)加速變革

　　疫情激發(fā)了5G、人工智能、智慧城市等新技術(shù)、新業(yè)態(tài)、新平臺(tái)蓬勃興起，網(wǎng)上購物、在線教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療等“非接觸經(jīng)濟(jì)”全面提速，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新路徑。

　　聶梅生著重強(qiáng)調(diào)了數(shù)字化技術(shù)在建筑與社區(qū)發(fā)展方面的賦能。她表示，數(shù)字化技術(shù)已在疫情防控中發(fā)揮了巨大作用。二維碼、GPS、大數(shù)據(jù)和監(jiān)控類傳感器形成了物聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合“作戰(zhàn)”，網(wǎng)上購物、網(wǎng)上辦公提供了基本的生活和工作環(huán)境。要重視與加強(qiáng)醫(yī)療配置、商業(yè)配套以及社區(qū)物流、人流管控，數(shù)字社區(qū)建設(shè)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)先行，打破設(shè)備、數(shù)據(jù)、體驗(yàn)、服務(wù)等4大“孤井”。

　　數(shù)字化技術(shù)的快速發(fā)展，也在加速變革房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)生態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)對(duì)居住服務(wù)的滲透進(jìn)一步加深，VR看房、直播賣房等新的營(yíng)銷方式層出不窮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，多家房企開展了相關(guān)工作，通過線上平臺(tái)以替代售樓處功能為主，甚至開發(fā)了客戶推薦和意向簽約的功能。同時(shí)，與第三方平臺(tái)合作的情況也有所增加，渠道拓展成為未來的重要發(fā)展方向。

　　“我覺得現(xiàn)階段還談不上顛覆，現(xiàn)階段可能更多的是補(bǔ)充，但是長(zhǎng)期來看，我們認(rèn)為是有可能完全重構(gòu)房產(chǎn)交易的模式?！蓖貔i指出，隨著AI大數(shù)據(jù)技術(shù)的提升，虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的提升，會(huì)把越來越多線下的場(chǎng)景遷移到線上，未來房產(chǎn)交易一定是深度線上跟線下結(jié)合。

　　王穎表示，在新發(fā)展格局下，數(shù)字經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間深入融合發(fā)展。包括新基建、智慧城市等，這些都是具有廣闊市場(chǎng)前景的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。數(shù)字化在改變各行各業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)以及基金投資行業(yè)亦是如此。

　　展望2021年市場(chǎng)前景

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%。全國(guó)商品房銷售面積176086萬平方米，增長(zhǎng)2.6%；商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%，行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。

　　陳鵬飛認(rèn)為，17萬億之后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)從增量會(huì)逐漸轉(zhuǎn)到存量。

　　“行業(yè)最大的變化，用一個(gè)詞概括為分化?！标慁i飛分析“分化”具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是城市的分化。二是房企會(huì)出現(xiàn)一些分化。三是很多的標(biāo)桿房企在做自建渠道，跟以前圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)的合作伙伴出現(xiàn)了分化。在談到房企轉(zhuǎn)型時(shí)，陳鵬飛表示，很多房企都在去房地產(chǎn)化，實(shí)際上相當(dāng)于房地產(chǎn)公司已經(jīng)把蓋房子賣房子逐漸轉(zhuǎn)變成提供產(chǎn)品加服務(wù)。

　　在王鵬看來，整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)將由過去以低成本拿地、融資，配合更高的周轉(zhuǎn)慢慢過渡到能夠更加理解消費(fèi)者，做出讓消費(fèi)者驚嘆和喜歡的商品、產(chǎn)品的階段，但是這需要一個(gè)認(rèn)知的改變和過程。

　　“現(xiàn)在很多房企都面臨融資的問題，包括快速銷售的壓力。不過目前更多的房地產(chǎn)企業(yè)正在積極尋求轉(zhuǎn)型新的模式?！编囓簿f，例如數(shù)據(jù)中心、物流、文旅康養(yǎng)等都領(lǐng)域是房企謀求轉(zhuǎn)型的方向。

　　華熙集團(tuán)董事長(zhǎng)趙燕認(rèn)為，作為一家企業(yè)要始終與時(shí)代共振，做好產(chǎn)品、內(nèi)容和服務(wù)，積極參與‘以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)’的新發(fā)展格局構(gòu)建，才能真正盡到企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。