萬科泊寓成壽寺社區(qū)是北京第一個投入市場運營的集體土地租賃房項目。受訪者供圖

　　今年北京市政府工作報告提出，完成不少于300公頃商品房供地,建設(shè)籌集各類政策性住房5萬套，完善長租房政策，規(guī)范租賃市場秩序，努力解決好住房突出問題。

　　截至目前，北京集體土地租賃住房項目已開工44個，可提供房源約5.75萬套。記者注意到，在住房保障方面，北京明確2021年將支持發(fā)展集體土地租賃住房，鼓勵存量閑置商業(yè)、辦公樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。

　　今年北京兩會上，市人大代表建議，主管部門引入專業(yè)化的住房租賃機構(gòu)參與集體土地租賃住房的運營管理，創(chuàng)新集租房合作模式，并建立規(guī)范。同時，相關(guān)部門應對集租房項目到公交、地鐵站點的接駁交通進行集中規(guī)劃，切實解決集租房的通勤痛點。

　　推出集體土地租賃房 中小套型占90%

　　2020年，部分長租公寓因“高進低出”“長收短付”等高風險經(jīng)營行為導致“跑路”“暴雷”，引發(fā)關(guān)注。另一方面，長租房市場又面臨著戶型供應與需求不匹配、長租期難以實現(xiàn)等問題。

　　北京市人大代表、北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出，目前在租賃住房市場上，成套住房多，獨立公寓少。許多有租房需求的畢業(yè)生、單身人士或者處于職業(yè)早期的承租人，可能更需要帶衛(wèi)生間和簡單廚房的獨立小公寓戶型，但市場上卻多是幾室一廳的成套住房。同樣的價格，他們只能去租一套房子里的一間。

　　如何完善長租房政策，成為政策制定者和業(yè)內(nèi)專家共同關(guān)注的焦點。

　　今年北京市政府工作報告提出，完成不少于300公頃商品房供地，建設(shè)籌集各類政策性住房5萬套，完善長租房政策，規(guī)范租賃市場秩序，努力解決好住房突出問題。

　　記者注意到，在住房保障方面，北京明確2021年要加大住房保障力度，建設(shè)籌集公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類政策性住房5萬套（間），竣工8萬套（間），市場租房補貼擴面至2萬戶以上。支持發(fā)展集體土地租賃住房，鼓勵存量閑置商業(yè)、辦公樓宇等改造為租賃型宿舍或公寓。

　　在1月25日晚北京政務服務局主辦的“市民對話一把手”訪談節(jié)目中，北京市住建委黨組書記、主任王飛透露，集體土地租賃住房是今年北京住房領(lǐng)域的工作重點之一。

　　“集租房的特點是面積不大功能全、中小戶型品質(zhì)高、單套租金總價低，現(xiàn)有的項目中90平方米以下中小套型占總量的90%，適合新市民、年輕人租住。”王飛說。據(jù)介紹，截至目前，北京集體土地租賃住房項目已開工44個，可提供房源約5.75萬套。

　　建設(shè)集體土地租賃房可獲補貼

　　樓建波告訴記者，盡管近年來北京集體土地上租賃住房建設(shè)力度不小，但實際上立項多、開工少、真正建成運營的更少。

　　“集體土地租賃地塊一般距離附近商圈較遠、公共交通條件較差、商業(yè)配套不完善，難以吸引租客入住。有些地塊即使建成，如果不采取必要的措施，也很難形成有效供應?！睒墙úū硎?，只有集體土地租賃住房房源充分滿足了市場需求、為租客所接受，才算是增加了有效供給。

　　為支持集體土地建設(shè)租賃住房、改建租賃型職工集體宿舍等建設(shè)，2020年9月，北京市住建委、市財政局聯(lián)合印發(fā)《北京市發(fā)展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》。辦法明確，符合要求的集體土地建設(shè)租賃住房，成套住房可獲得4.5萬元/套補助，非成套住房每間可補助3萬元，集體宿舍每間可補助5萬元。

　　為加快推進集體土地租賃住房項目開工，增加租賃房源供應，穩(wěn)定租賃市場，市住建委、市發(fā)改委、市規(guī)自委今年初聯(lián)合發(fā)布意見，進一步加強全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)與管理。

　　意見提出，全市重點在中心城區(qū)周邊城鄉(xiāng)接合部及土地資源較多且有利于服務重點功能區(qū)的地帶，平原多點新城靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地區(qū)，以及市郊鐵路沿線、地鐵站點、交通樞紐周邊等配套相對完善區(qū)域規(guī)劃布局集體土地租賃住房，原則上每個區(qū)級產(chǎn)業(yè)園區(qū)均需規(guī)劃建設(shè)集體土地租賃住房，促進職住平衡、站城融合、產(chǎn)城融合。

　　這一新政同時明確，集體土地租賃住房應配建相應的公共服務設(shè)施和停車位。同一項目地塊建筑內(nèi)可兼容多種功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用。納入全市政策性住房建設(shè)計劃的集體土地租賃住房項目，租賃住戶使用水電氣熱執(zhí)行居民價格。

　　■ 建議

　　引入專業(yè)租賃機構(gòu)參與集租房運營

　　樓建波指出，目前，集體土地租賃住房的運營一般將民營的住房租賃機構(gòu)排除在外，難以發(fā)揮住房租賃企業(yè)在提升性價比、降本增效等方面的經(jīng)驗優(yōu)勢。

　　而另一方面，目前市場上的住房租賃企業(yè)，也就是所謂的“長租公寓”，往往只能從房東手里收集零散房源，通過“代管”的形式來運營。這些企業(yè)一方面難以與出租人簽訂長期的租賃合同，另一方面這些房源都是成套住房，與市場需求不匹配，且多位于老舊小區(qū)，改造難度大、裝修成本高。

　　樓建波建議，主管部門引入專業(yè)化的住房租賃機構(gòu)參與集體土地租賃住房的運營管理，創(chuàng)新集租房合作模式，并建立合作規(guī)范。集體經(jīng)濟組織供給土地，房地產(chǎn)企業(yè)完成住房建設(shè)，租賃企業(yè)發(fā)揮運營優(yōu)勢，政府承擔監(jiān)管職責，最大化地發(fā)揮集體土地租賃住房的效用。

　　他解釋說，專業(yè)的住房租賃企業(yè)對租客需求的把握更準確，可為集體土地租賃房及商業(yè)配套的建設(shè)規(guī)劃、戶型設(shè)計等提供經(jīng)驗，在裝修、服務、管理等方面也更為精細高效。

　　“具體操作方面，租賃企業(yè)甚至可以與開發(fā)建設(shè)主體簽訂預租合同，比如預付三年租金，幫助開發(fā)企業(yè)解決部分資金問題；而在運營方面，租賃企業(yè)可以按照其目前已經(jīng)成熟的模式來裝修、設(shè)計和提供服務?！?/p>

　　此外，樓建波建議，相關(guān)部門對北京市內(nèi)集體土地租賃住房項目到公交、地鐵站點的接駁交通進行集中規(guī)劃，切實解決集租房的通勤痛點；或可向租客發(fā)放交通補貼，吸引租賃群體入住集租房。

　　■ 探訪

　　北京首個集租房項目打造“活力社區(qū)”

　　位于豐臺區(qū)的萬科泊寓成壽寺社區(qū)是北京第一個投入市場運營的集體土地租賃房項目，建成于去年5月底。

　　從地鐵14號線方莊站往南步行800米即是泊寓成壽寺社區(qū)，兩棟9層高的住宅樓由兩層公共空間相連，形成半封閉式的社區(qū)。地處南三環(huán)邊，通勤40分鐘即可到達國貿(mào)、大紅門、麗澤商務區(qū)等核心商圈，不少年輕人把這里看作周邊性價比最高的租房之選。

　　項目工作人員介紹，入住泊寓成壽寺社區(qū)的多是18到45周歲的白領(lǐng)、金領(lǐng)以及自由職業(yè)者人群。“這種自帶公共空間的社區(qū)租賃房能最大程度滿足他們的需求?！?/p>

　　24歲的丁晨（化名）是去年9月入住泊寓成壽寺社區(qū)的。她表示當初選擇入住這里，就是感覺這樣的社區(qū)模式很新穎，公寓的公共區(qū)域功能豐富，相比較民宅，更喜歡這種“活力社區(qū)”的感覺。

　　泊寓成壽寺社區(qū)二樓是一個約600平方米的共享客廳，被劃分為云中圖書館、減壓健身房、歡樂轟趴館等區(qū)域?！爸苣┎挥贸鋈?，在公寓就可以看書、喝咖啡、跟同樓的朋友聚餐玩桌游，很喜歡這樣的居住氛圍。”丁晨說。

　　工作人員介紹，泊寓成壽寺社區(qū)房間總套數(shù)901套，以20-30㎡開間產(chǎn)品為主，分為大開間、小開間、一室一廳三種房型，月租金在3300元到6500元不等。每個房間都劃分為洗漱區(qū)、休閑娛樂區(qū)和休息睡眠區(qū)，合理分配了空間的使用率。

　　作為集體土地租賃房的泊寓成壽寺社區(qū)，簽約途徑及方式與普通長租公寓沒有太大區(qū)別?！翱梢栽凇丛ⅰ疉PP里搜索豐臺區(qū)泊寓院兒-成壽寺社區(qū)，打電話到門店預約看房時間；選好房間后，也是在‘泊寓’APP里面簽約以及交款，簽約租期為6個月-2年，付款方式為押一付一?！?記者 吳嬌穎)