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近日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司召開中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，發(fā)布2021年度上半年度報(bào)告。
面對(duì)持續(xù)調(diào)控和市場(chǎng)波動(dòng)，榮盛發(fā)展亮出最新成績(jī)單：上半年簽約金額599.22億，增長(zhǎng)24.26%；營(yíng)業(yè)收入342.24億，上升30.85%；歸母凈利潤(rùn)25.33億，銷售回款490億。
榮盛發(fā)展2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
“榮盛發(fā)展保持穩(wěn)健型增長(zhǎng)，得益于始終堅(jiān)持長(zhǎng)期主義發(fā)展理念，低調(diào)而穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，專注于自己的領(lǐng)域默默耕耘。”榮盛發(fā)展負(fù)責(zé)人告訴記者。
心系遠(yuǎn)方 堅(jiān)定長(zhǎng)期發(fā)展信念
在發(fā)布會(huì)上，榮盛發(fā)展負(fù)責(zé)人表示，榮盛堅(jiān)定奉行長(zhǎng)期主義，全身心投入，堅(jiān)持長(zhǎng)期積累來(lái)獲得確定性高收益。
從2016年到2020年，榮盛歷年銷售額分別為512.24億元、679.30億元、1015.63億元、1153.56億元、1270.97億元；增速依次是65.77%、32.61%、49.51%、13.58%、10.17%。這在全行業(yè)雖然并不突出，但榮盛發(fā)展的業(yè)績(jī)復(fù)利卻在不斷累積中實(shí)現(xiàn)突破。榮盛發(fā)展從1996年創(chuàng)立，歷時(shí)22年，到2018年突破千億大關(guān)，然后主動(dòng)放緩增速以鞏固成果，牢牢站穩(wěn)千億陣營(yíng)。
今年上半年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積516.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.00%；累計(jì)簽約金額599.22億元，同比增長(zhǎng)24.26%，完成年度簽約計(jì)劃的46.09%。
中指研究院2021年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績(jī)TOP100排行榜
“榮盛發(fā)展今年預(yù)設(shè)銷售目標(biāo)1300億元，增速并不高。而其底氣，就來(lái)自對(duì)長(zhǎng)期主義的堅(jiān)守，放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，不急一時(shí)之利，不爭(zhēng)一時(shí)之功?！睒s盛發(fā)展負(fù)責(zé)人說(shuō)，“在規(guī)模、利潤(rùn)和財(cái)務(wù)的三角平衡中，我們將精力更加專注于利潤(rùn)保有和流動(dòng)性安全上?！?得益于對(duì)城市的長(zhǎng)期深耕，榮盛發(fā)展的主要盈利指標(biāo)長(zhǎng)期保持在行業(yè)較高水平。以去年為例，公司凈利潤(rùn)77.74億元，在行業(yè)內(nèi)排名20；凈利潤(rùn)率達(dá)到11%，排名第17位，基本上以前30名的銷售體量，實(shí)現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)前20名的盈利水平。
從區(qū)域盈利水平來(lái)看，榮盛在長(zhǎng)三角城市群的開發(fā)項(xiàng)目，毛利率維持在8-15%之間；而其持續(xù)深耕20余年的京津冀大本營(yíng)，毛利率則穩(wěn)定在15-30%區(qū)間。
植基于此，當(dāng)房企盈利下降已經(jīng)成為行業(yè)性普遍趨勢(shì)時(shí)，榮盛發(fā)展高管在業(yè)績(jī)會(huì)上仍能滿懷信心地承諾，公司全年毛利率將管控在20-25%的合理區(qū)間，繼續(xù)保持行業(yè)中上水平。
精心布局 變時(shí)間為收益放大器
提到榮盛發(fā)展的長(zhǎng)期主義戰(zhàn)略布局，榮盛發(fā)展負(fù)責(zé)人表示，一是地產(chǎn)主業(yè)的均衡布局，二是多元業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。
榮盛起家廊坊，長(zhǎng)期深耕京津冀大本營(yíng)，以致于被業(yè)內(nèi)視作“環(huán)京房企”。事實(shí)上，榮盛很早就啟動(dòng)了全國(guó)布局，其第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“方州花園”，就是1999年在南京落地。積20多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，榮盛的地產(chǎn)布局久久為功，沿著長(zhǎng)江、隴海鐵路，以及京滬、京廣鐵路，基本形成了“兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略格局。
今年上半年，榮盛599.22億簽約金額中，長(zhǎng)三角占比36.2%，京津冀27.7%，中西部18.8%，珠三角以及其它區(qū)域17.4%，可以說(shuō)遍地開花，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域均衡發(fā)展。特別是長(zhǎng)三角城市群，已經(jīng)取代京津冀，成為業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大的銷售區(qū)域，使榮盛徹底擺脫了環(huán)京限購(gòu)的不利影響。
榮盛發(fā)展上半年區(qū)域銷售占比圖
“在土地投拓方面，榮盛從來(lái)不跟風(fēng)追‘地王’，而是重點(diǎn)聚焦市場(chǎng)占有率，通過(guò)長(zhǎng)期深耕來(lái)提高單個(gè)城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)?！睒s盛發(fā)展負(fù)責(zé)人告訴記者。上半年，榮盛發(fā)展斥資123.40億元，拿地28宗，新增土儲(chǔ)302.86萬(wàn)平方米。布局重心進(jìn)一步向長(zhǎng)三角、珠三角轉(zhuǎn)移，特別是杭州、徐州、常州、蕪湖、廣州等高成長(zhǎng)性城市，投資金額高達(dá)90.36億元，占全部土地投資的73.23%。
截至報(bào)告期末，榮盛土地儲(chǔ)備共計(jì)3741.25萬(wàn)平方米，貨值4014億。其中，京津冀占比40%，長(zhǎng)三角21%，中西部18%，大灣區(qū)5%，其他區(qū)域14%，項(xiàng)目布局更加均衡，預(yù)計(jì)可為未來(lái)2-3年的開發(fā)提供有力支撐。
榮盛的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型始于2016年，圍繞地產(chǎn)主業(yè)，同步發(fā)力康旅、產(chǎn)城、物業(yè)等多元產(chǎn)業(yè)，形成了“一主三柱多支撐”的業(yè)務(wù)新格局，不斷增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。
這些新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)時(shí)間的孵化和積累，如今都已開花結(jié)果。從半年報(bào)看，康旅板塊上半年實(shí)現(xiàn)簽約面積35.91萬(wàn)平方米，簽約金額30.77億元，穩(wěn)居文旅產(chǎn)業(yè)TOP3之列；產(chǎn)業(yè)園板塊現(xiàn)已在河北、安徽、湖北3省布局12個(gè)園區(qū)，成為公司重要的業(yè)務(wù)來(lái)源和第二大利潤(rùn)來(lái)源；物業(yè)板塊的服務(wù)平臺(tái)——榮萬(wàn)家，今年1月正式登陸港交所，募集資金12.65億港元，成為開年第一支物業(yè)新股。
榮盛區(qū)域布局的均衡發(fā)展，以及多元業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展注入強(qiáng)勁活力。這種戰(zhàn)略上的“積小勝為大勝”，也是長(zhǎng)期主義的成功。
堅(jiān)守底線 無(wú)懼市場(chǎng)波動(dòng)
“榮盛發(fā)展的長(zhǎng)期主義理念之所以行之有效，其原因就在于它具有穿越周期能力。這種能力，源于對(duì)大勢(shì)的判斷，更植根于對(duì)底線的守護(hù)?！睒s盛發(fā)展負(fù)責(zé)人表示。
2009年，榮盛曾“向植物學(xué)習(xí)落葉，向鳥兒學(xué)習(xí)換羽”，平穩(wěn)渡過(guò)國(guó)際金融危機(jī)。這次面對(duì)新一輪下行周期，榮盛的“穿越術(shù)”表現(xiàn)在充沛的現(xiàn)金流和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理上。
作為一家業(yè)內(nèi)知名的穩(wěn)健型房企，榮盛始終把流動(dòng)性安全放在第一位。自2017年至今，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)4年為正。今年上半年，榮盛經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為12.47億元，資金狀況一如既往，安全、穩(wěn)健。
充沛的現(xiàn)金流，主要得益于兩個(gè)方面。一是搶抓回款，公司整體回款率達(dá)到80%，上半年回款490億元，全年有望實(shí)現(xiàn)1050億元；二是嚴(yán)控購(gòu)地金額，投銷比控制在20%左右，既確保了公司的流動(dòng)性安全，也為未來(lái)投資發(fā)展創(chuàng)造了很大的回旋空間。
財(cái)務(wù)管理方面，榮盛財(cái)務(wù)指標(biāo)不斷優(yōu)化。截至6月30日，公司現(xiàn)金短債比為1.16；凈負(fù)債率66.50%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.81％，較期初下降2.97個(gè)百分點(diǎn)，逼近70%的綠檔線，年內(nèi)有望全部達(dá)標(biāo)，降為綠檔房企。
債務(wù)方面，榮盛上半年還債239億元；下半年到期債務(wù)共約119億元，其中7月15日到期的境外美元債，本息合計(jì)2.61億美元，已經(jīng)全部以自有資金償還。
這筆債券兌付以后，榮盛年內(nèi)再也沒(méi)有到期境外債券的兌付壓力。目前，公司在手現(xiàn)金629億，另有銀行授信957.03億元，其中尚未使用555億元，資信優(yōu)良，主體信用評(píng)級(jí)被境內(nèi)評(píng)級(jí)公司調(diào)升至AAA、境外評(píng)級(jí)公司維持BB-。
榮盛發(fā)展2021年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
“榮盛發(fā)展保持穩(wěn)健型增長(zhǎng)，得益于始終堅(jiān)持長(zhǎng)期主義發(fā)展理念，低調(diào)而穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，專注于自己的領(lǐng)域默默耕耘。”榮盛發(fā)展負(fù)責(zé)人告訴記者。
心系遠(yuǎn)方 堅(jiān)定長(zhǎng)期發(fā)展信念
在發(fā)布會(huì)上，榮盛發(fā)展負(fù)責(zé)人表示，榮盛堅(jiān)定奉行長(zhǎng)期主義，全身心投入，堅(jiān)持長(zhǎng)期積累來(lái)獲得確定性高收益。
從2016年到2020年，榮盛歷年銷售額分別為512.24億元、679.30億元、1015.63億元、1153.56億元、1270.97億元；增速依次是65.77%、32.61%、49.51%、13.58%、10.17%。這在全行業(yè)雖然并不突出，但榮盛發(fā)展的業(yè)績(jī)復(fù)利卻在不斷累積中實(shí)現(xiàn)突破。榮盛發(fā)展從1996年創(chuàng)立，歷時(shí)22年，到2018年突破千億大關(guān)，然后主動(dòng)放緩增速以鞏固成果，牢牢站穩(wěn)千億陣營(yíng)。
今年上半年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約面積516.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.00%；累計(jì)簽約金額599.22億元，同比增長(zhǎng)24.26%，完成年度簽約計(jì)劃的46.09%。
中指研究院2021年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績(jī)TOP100排行榜
“榮盛發(fā)展今年預(yù)設(shè)銷售目標(biāo)1300億元，增速并不高。而其底氣，就來(lái)自對(duì)長(zhǎng)期主義的堅(jiān)守，放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，不急一時(shí)之利，不爭(zhēng)一時(shí)之功?！睒s盛發(fā)展負(fù)責(zé)人說(shuō)，“在規(guī)模、利潤(rùn)和財(cái)務(wù)的三角平衡中，我們將精力更加專注于利潤(rùn)保有和流動(dòng)性安全上?！?得益于對(duì)城市的長(zhǎng)期深耕，榮盛發(fā)展的主要盈利指標(biāo)長(zhǎng)期保持在行業(yè)較高水平。以去年為例，公司凈利潤(rùn)77.74億元，在行業(yè)內(nèi)排名20；凈利潤(rùn)率達(dá)到11%，排名第17位，基本上以前30名的銷售體量，實(shí)現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)前20名的盈利水平。
從區(qū)域盈利水平來(lái)看，榮盛在長(zhǎng)三角城市群的開發(fā)項(xiàng)目，毛利率維持在8-15%之間；而其持續(xù)深耕20余年的京津冀大本營(yíng)，毛利率則穩(wěn)定在15-30%區(qū)間。
植基于此，當(dāng)房企盈利下降已經(jīng)成為行業(yè)性普遍趨勢(shì)時(shí)，榮盛發(fā)展高管在業(yè)績(jī)會(huì)上仍能滿懷信心地承諾，公司全年毛利率將管控在20-25%的合理區(qū)間，繼續(xù)保持行業(yè)中上水平。
精心布局 變時(shí)間為收益放大器
提到榮盛發(fā)展的長(zhǎng)期主義戰(zhàn)略布局，榮盛發(fā)展負(fù)責(zé)人表示，一是地產(chǎn)主業(yè)的均衡布局，二是多元業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。
榮盛起家廊坊，長(zhǎng)期深耕京津冀大本營(yíng)，以致于被業(yè)內(nèi)視作“環(huán)京房企”。事實(shí)上，榮盛很早就啟動(dòng)了全國(guó)布局，其第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“方州花園”，就是1999年在南京落地。積20多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，榮盛的地產(chǎn)布局久久為功，沿著長(zhǎng)江、隴海鐵路，以及京滬、京廣鐵路，基本形成了“兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略格局。
今年上半年，榮盛599.22億簽約金額中，長(zhǎng)三角占比36.2%，京津冀27.7%，中西部18.8%，珠三角以及其它區(qū)域17.4%，可以說(shuō)遍地開花，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域均衡發(fā)展。特別是長(zhǎng)三角城市群，已經(jīng)取代京津冀，成為業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大的銷售區(qū)域，使榮盛徹底擺脫了環(huán)京限購(gòu)的不利影響。
榮盛發(fā)展上半年區(qū)域銷售占比圖
“在土地投拓方面，榮盛從來(lái)不跟風(fēng)追‘地王’，而是重點(diǎn)聚焦市場(chǎng)占有率，通過(guò)長(zhǎng)期深耕來(lái)提高單個(gè)城市的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)?！睒s盛發(fā)展負(fù)責(zé)人告訴記者。上半年，榮盛發(fā)展斥資123.40億元，拿地28宗，新增土儲(chǔ)302.86萬(wàn)平方米。布局重心進(jìn)一步向長(zhǎng)三角、珠三角轉(zhuǎn)移，特別是杭州、徐州、常州、蕪湖、廣州等高成長(zhǎng)性城市，投資金額高達(dá)90.36億元，占全部土地投資的73.23%。
截至報(bào)告期末，榮盛土地儲(chǔ)備共計(jì)3741.25萬(wàn)平方米，貨值4014億。其中，京津冀占比40%，長(zhǎng)三角21%，中西部18%，大灣區(qū)5%，其他區(qū)域14%，項(xiàng)目布局更加均衡，預(yù)計(jì)可為未來(lái)2-3年的開發(fā)提供有力支撐。
榮盛的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型始于2016年，圍繞地產(chǎn)主業(yè)，同步發(fā)力康旅、產(chǎn)城、物業(yè)等多元產(chǎn)業(yè)，形成了“一主三柱多支撐”的業(yè)務(wù)新格局，不斷增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。
這些新型產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)時(shí)間的孵化和積累，如今都已開花結(jié)果。從半年報(bào)看，康旅板塊上半年實(shí)現(xiàn)簽約面積35.91萬(wàn)平方米，簽約金額30.77億元，穩(wěn)居文旅產(chǎn)業(yè)TOP3之列；產(chǎn)業(yè)園板塊現(xiàn)已在河北、安徽、湖北3省布局12個(gè)園區(qū)，成為公司重要的業(yè)務(wù)來(lái)源和第二大利潤(rùn)來(lái)源；物業(yè)板塊的服務(wù)平臺(tái)——榮萬(wàn)家，今年1月正式登陸港交所，募集資金12.65億港元，成為開年第一支物業(yè)新股。
榮盛區(qū)域布局的均衡發(fā)展，以及多元業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展注入強(qiáng)勁活力。這種戰(zhàn)略上的“積小勝為大勝”，也是長(zhǎng)期主義的成功。
堅(jiān)守底線 無(wú)懼市場(chǎng)波動(dòng)
“榮盛發(fā)展的長(zhǎng)期主義理念之所以行之有效，其原因就在于它具有穿越周期能力。這種能力，源于對(duì)大勢(shì)的判斷，更植根于對(duì)底線的守護(hù)?！睒s盛發(fā)展負(fù)責(zé)人表示。
2009年，榮盛曾“向植物學(xué)習(xí)落葉，向鳥兒學(xué)習(xí)換羽”，平穩(wěn)渡過(guò)國(guó)際金融危機(jī)。這次面對(duì)新一輪下行周期，榮盛的“穿越術(shù)”表現(xiàn)在充沛的現(xiàn)金流和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理上。
作為一家業(yè)內(nèi)知名的穩(wěn)健型房企，榮盛始終把流動(dòng)性安全放在第一位。自2017年至今，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)4年為正。今年上半年，榮盛經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為12.47億元，資金狀況一如既往，安全、穩(wěn)健。
充沛的現(xiàn)金流，主要得益于兩個(gè)方面。一是搶抓回款，公司整體回款率達(dá)到80%，上半年回款490億元，全年有望實(shí)現(xiàn)1050億元；二是嚴(yán)控購(gòu)地金額，投銷比控制在20%左右，既確保了公司的流動(dòng)性安全，也為未來(lái)投資發(fā)展創(chuàng)造了很大的回旋空間。
財(cái)務(wù)管理方面，榮盛財(cái)務(wù)指標(biāo)不斷優(yōu)化。截至6月30日，公司現(xiàn)金短債比為1.16；凈負(fù)債率66.50%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.81％，較期初下降2.97個(gè)百分點(diǎn)，逼近70%的綠檔線，年內(nèi)有望全部達(dá)標(biāo)，降為綠檔房企。
債務(wù)方面，榮盛上半年還債239億元；下半年到期債務(wù)共約119億元，其中7月15日到期的境外美元債，本息合計(jì)2.61億美元，已經(jīng)全部以自有資金償還。
這筆債券兌付以后，榮盛年內(nèi)再也沒(méi)有到期境外債券的兌付壓力。目前，公司在手現(xiàn)金629億，另有銀行授信957.03億元，其中尚未使用555億元，資信優(yōu)良，主體信用評(píng)級(jí)被境內(nèi)評(píng)級(jí)公司調(diào)升至AAA、境外評(píng)級(jí)公司維持BB-。
