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拿地招數(shù)多元化 房企區(qū)域深耕能力待考

?? 日期:2021-11-15???? 瀏覽:113????評論:0????
核心提示:拿地招數(shù)多元化 房企區(qū)域深耕能力待考
上市房企半年報顯示,不少房企拿地方式呈現(xiàn)多元化趨勢,除了“招拍掛”外,還通過與其他公司合作、城市更新、與政府及企業(yè)合作、兼并收購等方式,積極拓展優(yōu)質(zhì)土地資源。日前,多地集中供地陸續(xù)返場,第二輪集中土拍規(guī)則全新升級。從升級后的集中供地模式看,房企通過集中拿地的利潤水平仍受限較大。業(yè)內(nèi)人士指出,隨著舊改市場機(jī)會增加,房企多元化拿地或成為趨勢,如果運(yùn)營得當(dāng),利潤有望增加。但相比招拍掛市場,多元化拿地的成分和后期運(yùn)作都比較復(fù)雜,更考驗(yàn)房企的區(qū)域深耕能力。 呈多元化趨勢 從拿地態(tài)度上看,房企表態(tài)普遍趨于謹(jǐn)慎。頭部企業(yè)里,碧桂園在半年報中指出,面對新挑戰(zhàn)及市場變化所帶來的機(jī)遇,集團(tuán)將矢志堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策和風(fēng)險控制措施,保證建筑質(zhì)量和安全,審慎、務(wù)實(shí)地補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地,強(qiáng)化合同銷售及回款,以保障經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資回報率的良好表現(xiàn)。 融創(chuàng)中國此前稱,公司將充分發(fā)揮多元拿地優(yōu)勢,審慎獲取優(yōu)質(zhì)土地。持續(xù)推進(jìn)“城市共建”戰(zhàn)略,發(fā)揮產(chǎn)業(yè)合作能力和品牌優(yōu)勢,推動更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)合作項(xiàng)目落地;同時也將密切關(guān)注集中供地政策的推行和帶來的影響,審慎把握公開市場的機(jī)會。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中國證券報記者表示,當(dāng)前,房企拿地方式呈現(xiàn)多元化,這和“招拍掛”出讓規(guī)則要求增多、房企資金普遍緊張等有關(guān)。對于舊改來說,由于當(dāng)前進(jìn)入到存量時代,舊改的機(jī)會明顯增多,獲得土地項(xiàng)目后,若開發(fā)得當(dāng),盈利空間可期。 嚴(yán)躍進(jìn)指出,強(qiáng)監(jiān)管要求下,部分房企經(jīng)營出現(xiàn)了較多新問題。對于部分經(jīng)營情況尚可的房企而言,通過并購?fù)谐鍪鄣牡貕K,可以獲得一些優(yōu)質(zhì)的、性價比高的土地項(xiàng)目,也有助于利潤的囤積。從勾地模式看,目前直接勾地的方式越來越少,隨著土地招拍掛模式更加公開透明,憑借傳統(tǒng)優(yōu)勢如配建酒店項(xiàng)目來勾地的方式,顯然空間更小,類似模式目前很多房企都放棄了。 各有利弊 東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長龍對中國證券報記者表示,相對于舊改、并購、勾地的拿地模式,集中供地最大優(yōu)點(diǎn)是市場化獲取,遺留問題少,缺點(diǎn)是競爭壓力大,拿地成本比較高。 “舊改的優(yōu)點(diǎn)是獲取土地的渠道通暢,資金返還與支付有政策依據(jù)。因?yàn)榍捌谕度氪蟮脑?,政府會充分考慮開發(fā)商的利益,綜合拿地成本相對較低。缺點(diǎn)是前期資金占用過大,控地過程中會出現(xiàn)不可控難解決的政策、現(xiàn)場等問題,導(dǎo)致供地周期過長甚至供不出土地,讓前期的投資無法及時收回或損失,很多房企在這方面是有深刻體驗(yàn)的?!焙L龍指出。 針對并購拿地方式,胡長龍指出,并購的優(yōu)點(diǎn)是能充分在市場上進(jìn)行選擇,能遇到較好質(zhì)量的項(xiàng)目,也能運(yùn)用好公司的資本運(yùn)作能力,運(yùn)用一部分財務(wù)與經(jīng)營杠桿。缺點(diǎn)是帶“病”項(xiàng)目會比較多,導(dǎo)致后期的開發(fā)經(jīng)營很難順利進(jìn)行,很多問題是在并購期無法完全發(fā)現(xiàn)的,這對投資并購團(tuán)隊(duì)的要求特別高。 貝殼研究院高級分析師潘浩指出,舊改由于對土地前期介入較深,因此相比于招拍掛拿地,其利潤整體會較高,但同時資金回報率周期也較長,因此對房企的運(yùn)營能力、資金實(shí)力要求較高。收并購相對于招拍掛拿地,優(yōu)勢是切入成本低、交易模式彈性大,但隱藏的風(fēng)險也較高,若是前期盡調(diào)不充分,較容易出現(xiàn)影響項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險事項(xiàng),導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期拉長,容易變成沉淀資產(chǎn)。勾地對房企來說,主要意義在于深耕城市,建立糧倉型大盤項(xiàng)目,是拓展規(guī)模的方法之一,但同時勾地成功的必要因素是滿足政府的需求,如招商需求、配套建設(shè)需求等,因此對房企的資源整合能力要求相對較高。 綜合實(shí)力是關(guān)鍵 近日,多地集中供地陸續(xù)返場,第二輪集中土拍規(guī)則全新升級。各地紛紛出臺了“競品質(zhì)”試點(diǎn)、禁“馬甲”、現(xiàn)房銷售、競配建調(diào)整、溢價率上限下調(diào)等諸多新規(guī),地價已進(jìn)入全面管控的階段。 融創(chuàng)中國孫宏斌表示,近期全國22城第二輪集中供地有很多城市陸續(xù)調(diào)整了土拍規(guī)則,其目的是把地價控制住,意在降低整個行業(yè)的風(fēng)險?!坝行┢髽I(yè)壓力很大,出了一些問題,可能是公司在買地、布局、產(chǎn)品上出了問題,并不是政策造成的。當(dāng)然,相關(guān)政策的出臺會帶來整個行業(yè)的洗牌,隨著調(diào)控的進(jìn)行,優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢會慢慢顯現(xiàn)出來,這是一個長期的持續(xù)過程?!?“第二次集中供地并沒有改變開發(fā)商利潤降低的趨勢?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。 針對多元化拿地的可行性,張大偉指出,舊改肯定有機(jī)會,但大部分企業(yè)是很難指望舊改拿地的。房企要想通過舊城改造等方式拿地,需要持續(xù)深耕區(qū)域才可以,否則拿地難度很大,且不利于后期開發(fā)。張大偉稱,集中供地因?yàn)橥恋鼗径际莾舻兀苑科箝_發(fā)難度小,相對競爭肯定激烈。招拍掛的競爭力度加大后,大部分企業(yè)都在嘗試多元化拿地,但多元化拿地同樣也存在很多風(fēng)險,比如舊改項(xiàng)目通常位于市中心,面臨搬遷、新建項(xiàng)目限高、限建等一系列問題。 潘浩則認(rèn)為,隨著集中供地的土拍規(guī)則優(yōu)化升級,對房企的綜合實(shí)力要求更高。近期,集中供地城市土拍規(guī)則升級,中小規(guī)模房企、本土房企均有機(jī)會競地成功,市場呈現(xiàn)多元競爭,優(yōu)質(zhì)地塊依然會競爭激烈。在此背景下,舊改與勾地等土地市場會更受房企關(guān)注。
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