防爛尾，充分保障購房人合法權(quán)益—— 北京加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管 □ 針對當(dāng)前存在的諸如購買的期房還沒到手，開發(fā)商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢眼看著要打水漂等突出問題，實現(xiàn)資金“管好不管死”，能夠充分保障購房人合法權(quán)益。 □ 對預(yù)售資金繳存和使用亂象進(jìn)行管控，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現(xiàn)。 去年以來，泰禾、恒大集團(tuán)部分在京項目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工及預(yù)售資金挪用等情況。對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局三部門近日聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），面向社會公開征求意見。 “新修訂的《辦法》主要包括總則、一般規(guī)定、資金收存支取、監(jiān)督管理四個部分31條。針對當(dāng)前存在的諸如購買的期房還沒到手，開發(fā)商卻被曝出沒錢還債，購房人的錢眼看著要打水漂等突出問題，實現(xiàn)資金‘管好不管死’，能夠充分保障購房人合法權(quán)益。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。 業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，該《辦法》主要從提升資金監(jiān)管能力、提高資金監(jiān)管額度以及提升監(jiān)管主體責(zé)任等維度出臺相關(guān)要求。而對預(yù)售資金繳存和使用亂象進(jìn)行管控，是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要舉措，有望避免“爛尾樓”的出現(xiàn)。 辦法中提及的“封閉管理”頗具亮點，后續(xù)在各地政策中有望體現(xiàn)。對于房企而言，或?qū)⒌贡品科筮M(jìn)一步加快營銷加速回款，對信用水平較高的房企影響相對較小。 《辦法》明確預(yù)售資金監(jiān)督管理堅持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則。針對此前銀行從事資金監(jiān)管“零門檻”的問題，明確北京市住建委會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部將綜合銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營狀況、信用等級等因素，公開招標(biāo)擇優(yōu)選擇銀行承擔(dān)監(jiān)管工作，開發(fā)企業(yè)在中標(biāo)銀行范圍內(nèi)選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標(biāo)銀行履職情況定期考核，淘汰遞補(bǔ)。 值得注意的是，本次新修訂的《辦法》擬將現(xiàn)行的入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽。征求意見稿提出，項目預(yù)售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應(yīng)由購房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得轉(zhuǎn)存入其他賬戶。購房人將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認(rèn)購書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。 據(jù)了解，監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)與本市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實時共享房屋網(wǎng)上簽約和入賬信息?！靶畔⒐蚕砗螅灰Y金到賬，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)就會自動觸發(fā)，可以實現(xiàn)無縫連接?！北本┦凶〗ㄎ嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示，若資金存入監(jiān)管賬戶后超過一定時間仍不網(wǎng)簽，將被原路返回。 信息共享也有利于監(jiān)管。北京銀保監(jiān)局可將共享的開發(fā)項目銷售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)等信息，與監(jiān)管銀行上報數(shù)據(jù)交叉核驗，穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。 為便于購房人知曉并監(jiān)督已交付購房款的使用，《辦法》提出，購房人可憑網(wǎng)簽編號、密碼等信息，通過政府網(wǎng)站查詢預(yù)售許可項目對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶入賬、支取、余額。 此外，《辦法》還提出，預(yù)售資金重點監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高43%。 針對部分開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項目經(jīng)營困難問題，《辦法》特別規(guī)定，當(dāng)預(yù)售項目存在重大風(fēng)險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。（李佳霖） ?