滬深300與申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊

數(shù)據(jù)來(lái)源：東北證券，Wind（以2020.1.2收盤價(jià)為基準(zhǔn)）

6月2日，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊跌0.10%，報(bào)收3770.75點(diǎn)，日成交額超過(guò)200億元。板塊內(nèi)個(gè)股表現(xiàn)分化，陸家嘴以6.41%的漲幅領(lǐng)漲，華僑城A、華夏幸福、泰禾集團(tuán)、世茂股份等跟漲；西藏城投、皇庭國(guó)際雙雙跌停，珠江股份、世聯(lián)行、魯商發(fā)展等跌超5%。

回顧房地產(chǎn)板塊近階段走勢(shì)，該板塊五日漲幅為0.47%，今年以來(lái)則下跌1.45%，整體跑輸大盤。據(jù)山西證券統(tǒng)計(jì)，近兩周來(lái)看房地產(chǎn)板塊成交量有所回升。該機(jī)構(gòu)研報(bào)顯示，上周申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)共成交983億元，成交額和成交量環(huán)比分別上升140.48億元和17.88億股。從資金流向來(lái)看，上周房地產(chǎn)板塊資金凈流出19.2億元，3月以來(lái)板塊資金總體呈流出趨勢(shì)。估值方面，當(dāng)前地產(chǎn)板塊估值僅高于銀行和建筑裝飾板塊；縱向來(lái)看，目前板塊估值仍處于近10年較低水平。

今年3月以來(lái)，全國(guó)大多數(shù)重點(diǎn)城市商品房成交面積已達(dá)到往年較高水平，成交總體比較活躍。從房地產(chǎn)上市公司前五個(gè)月銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，規(guī)模房企繼續(xù)保持穩(wěn)定增速。中指院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月至5月碧桂園以超過(guò)3500億元的銷售額領(lǐng)先各大房企，中國(guó)恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展合計(jì)銷售額突破2000億元，招商蛇口、華潤(rùn)置地、綠地控股、世茂集團(tuán)、中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)等突破千億規(guī)模。

中指院分析稱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新周期，房企間競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈?！叭兰t線”、土拍“兩集中”等政策陸續(xù)出臺(tái)，既考驗(yàn)著房企在融資、拿地方面的能力，也是對(duì)房企銷售回款的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

業(yè)績(jī)層面，近日申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊當(dāng)中多家上市公司陸續(xù)發(fā)布2021年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，多數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。其中，合肥城建、中州控股、深深房A預(yù)告上半年凈利潤(rùn)增幅均超過(guò)50%。

政策方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”調(diào)控總基調(diào)持續(xù)不變，受“三道紅線”限制，降杠桿趨勢(shì)也在延續(xù)，資金監(jiān)管成為監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)方向。近日，銀保監(jiān)會(huì)表示，針對(duì)一些城市經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的苗頭，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)同住建部、人民銀行采取措施，保持監(jiān)管高壓態(tài)勢(shì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)八年來(lái)新低，2021年以來(lái)持續(xù)低于各項(xiàng)貸款增速。

國(guó)信證券分析認(rèn)為，中短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端的高景氣可能繼續(xù)驅(qū)動(dòng)土地端的高熱度，房企拿地利潤(rùn)率難見(jiàn)系統(tǒng)性改善。短期內(nèi)地產(chǎn)股可能仍難有明顯超額收益，但中長(zhǎng)期來(lái)看，房企補(bǔ)庫(kù)的動(dòng)機(jī)會(huì)邊際降低，行業(yè)整體利潤(rùn)率有望企穩(wěn)，具備優(yōu)秀管理能力的房企將脫穎而出。個(gè)股方面，看好貨值充沛的房企，以及持有型資源較多的房企，二者的補(bǔ)庫(kù)壓力相對(duì)較小，同時(shí)亦能充分分享資產(chǎn)升值的收益。

山西證券認(rèn)為，房地產(chǎn)上市公司當(dāng)中，行業(yè)龍頭和二線龍頭市占率保持上升，未來(lái)兩年業(yè)績(jī)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。較低的估值和較高的業(yè)績(jī)確定性，行業(yè)龍頭和部分二線龍頭具有較高的安全邊際。