?　　新華網(wǎng)北京5月28日電（王日晨）據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2020年上市房企規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩。總資產(chǎn)均值為1577.89億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為274.96億元；盈利能力方面，絕對(duì)指標(biāo)凈利潤(rùn)均值為32.17億元，同比有所增長(zhǎng)，但相對(duì)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率同比有所下滑；償債能力有所提升，去杠桿效果顯現(xiàn)，凈負(fù)債率均值較上年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至95.07%；經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與上年基本持平，存貨周轉(zhuǎn)率稍有上升。

　　在資本市場(chǎng)表現(xiàn)上，企業(yè)估值持續(xù)下探。報(bào)告顯示，2020年末滬深上市房企平均市盈率7.78倍，較滬深全市場(chǎng)平均市盈率低約60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，較港股全市場(chǎng)平均市盈率低約55%；市凈率方面，滬深上市房企平均市凈率同樣遠(yuǎn)低于全市場(chǎng)水平，在港上市房企平均市凈率表現(xiàn)較好，高于港股全市場(chǎng)平均市凈率。

　　從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，截至2020年末總資產(chǎn)超過(guò)千億的上市房企有59家，約占上市房企總量的30%，其中超過(guò)3000億的上市房企有27家，約占上市房企總量的14%。超過(guò)萬(wàn)億的上市房企共有6家，分別是恒大、碧桂園、萬(wàn)科、綠地、保利、融創(chuàng)。從總資產(chǎn)累積百分比來(lái)看，10強(qiáng)上市房企的總資產(chǎn)累積百分比已超過(guò)40%，50強(qiáng)累積百分比近80%，100強(qiáng)累積百分比超90%，集中度較上年略有上升。

　　2020年，在監(jiān)管要求下，房企開(kāi)始積極降低杠桿水平，但各企業(yè)負(fù)債水平不盡相同，頭部房企信譽(yù)較好，積極推動(dòng)銷(xiāo)售回款，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷(xiāo)售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需要警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)報(bào)告，長(zhǎng)期償債能力方面，2020年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為62.93%，與上年相比保持穩(wěn)定；凈負(fù)債率均值為95.07%，較上年下降5.75個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策收緊的情況下，房企紛紛采取多種方式降杠桿，凈負(fù)債率在短期內(nèi)的調(diào)整幅度相對(duì)較大。短期償債能力方面，流動(dòng)比率均值為1.65，速動(dòng)比率均值為0.64，兩者與上年相比，均基本保持穩(wěn)定?，F(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.30，較上年提升0.21個(gè)百分點(diǎn)，上市房企貨幣資金對(duì)短期債務(wù)的覆蓋情況有所改善，短期償債能力提升。

　　盈利能力方面，多數(shù)指標(biāo)有所下滑。報(bào)告顯示，2020年上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值52.47億元，同比下降7.15%；凈利潤(rùn)均值32.17億元，同比增長(zhǎng)12.17%；凈資產(chǎn)收益率均值8.78%，同比下降7.60%；總資產(chǎn)報(bào)酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除凈利潤(rùn)均值外，其余各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

　　在成長(zhǎng)能力上，上市房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僬w放緩。2020年，上市房企的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，除凈利潤(rùn)外，增速均有所下滑。具體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比增長(zhǎng)1.84%，增速較上年大幅下降32.55個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)收入均值同比增長(zhǎng)15.40%，增速較上年下降4.64個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)12.17%，增速較上年上升0.05個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長(zhǎng)13.75%，增速較上年下降8.22個(gè)百分點(diǎn)。

　　在經(jīng)營(yíng)效率方面，運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，存貨規(guī)模增速下降。2020年上市房企經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.28和0.20。其中，存貨周轉(zhuǎn)率均值較2019年上升0.05，其余兩項(xiàng)指標(biāo)與2019年基本持平。報(bào)告指出，上市房企存貨規(guī)模增速變緩。2020年存貨同比增長(zhǎng)14.80%，增速較2019年下降7.80個(gè)百分點(diǎn)。其中63家房企2020年存貨同比減少，2019年為49家。從存貨集中度情況看，10強(qiáng)上市房企總存貨占比約42%，30強(qiáng)房企占比約67%，50強(qiáng)房企占比約81%。

　　在創(chuàng)新能力上，產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和多元化業(yè)務(wù)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。產(chǎn)品作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，受到房企越來(lái)越多的關(guān)注。2020年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，數(shù)字化改革正逐步改善房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，多元化則是房地產(chǎn)企業(yè)追求第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)的重要途徑。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已不再支持高速增長(zhǎng)，盡管目前上市房企發(fā)展重點(diǎn)仍為夯實(shí)開(kāi)發(fā)主業(yè)，但尋找第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)已成房企共識(shí)。龍頭房企開(kāi)辟第二戰(zhàn)場(chǎng)主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資等領(lǐng)域。

　　測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由高速發(fā)展期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展期，以“房住不炒”為定位的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已基本清晰。隨著行業(yè)利潤(rùn)空間受到進(jìn)一步擠壓，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)內(nèi)部分化愈加明顯，市場(chǎng)集中度逐漸上升，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局顯現(xiàn)。粗放式發(fā)展?jié)u成過(guò)去，向管理要效益的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)正在持續(xù)的變革中加快轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐。同時(shí)，數(shù)字化、高科技的全面滲透，帶動(dòng)行業(yè)持續(xù)變革，房地產(chǎn)行業(yè)正從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀步入開(kāi)發(fā)、服務(wù)雙驅(qū)動(dòng)的時(shí)代。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將越發(fā)成熟，各大細(xì)分子板塊也將百花齊放、茁壯成長(zhǎng)。