約談擴(kuò)圍、限購(gòu)、限貸升級(jí)、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)再提

調(diào)控持續(xù) 二手住房銷售呈“退燒”跡象

業(yè)內(nèi)人士表示，警惕部分土地市場(chǎng)火熱引發(fā)進(jìn)一步傳導(dǎo)

　　5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2021年4月70大中城市房?jī)r(jià)情況，2021年4月份，統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體有所擴(kuò)大，但二手住宅已有降溫趨勢(shì)。從上漲城市數(shù)量來(lái)看，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量也有所減少。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，整體看，隨著房?jī)r(jià)上漲加速，新一輪調(diào)控政策在4月繼續(xù)升級(jí)。隨著一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控的持續(xù)深入，疊加市場(chǎng)季節(jié)性回落，4月一線城市上漲逐漸熄火，二手房市場(chǎng)逐漸開(kāi)始退燒，漲幅有所收窄，但應(yīng)警惕部分土地市場(chǎng)過(guò)熱向房市傳導(dǎo)。

　　4月新建住房?jī)r(jià)格漲幅略有擴(kuò)大

　　數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體有所擴(kuò)大，有62個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，與3月持平。70城新房環(huán)比0.5%，比上月增加了0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比4.4%，創(chuàng)去年10月以來(lái)新高。

　　具體來(lái)看，重慶新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅1.4%領(lǐng)跑，廣州排名第二，為1.1%。北上深也分別漲0.6%、0.3%、0.5%。值得一提的是，廣州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月居4個(gè)一線城市首位。此外，31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市新房分別環(huán)比上漲0.6%和0.4%，較3月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　同比方面，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲5.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.9%和3.4%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲3.9%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲2.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，4月新房市場(chǎng)熱度整體較高。全國(guó)新房?jī)r(jià)格整體環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大，其中36個(gè)城市環(huán)比漲幅擴(kuò)大或由跌轉(zhuǎn)漲。其中，由于市場(chǎng)預(yù)期較強(qiáng)，重慶、廣州漲幅超過(guò)1%。

　　“部分重點(diǎn)城市‘土拍’較熱，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期。”許小樂(lè)表示，4月下旬重慶等城市的集中供地成交對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，5月以來(lái)北京等重點(diǎn)城市集中供地成交熱度也較高，需警惕后續(xù)土地市場(chǎng)熱度向新房市場(chǎng)、進(jìn)一步向整個(gè)住宅市場(chǎng)傳遞，而導(dǎo)致市場(chǎng)升溫。

　　的確，“五一”假期之后，土地市場(chǎng)異常熱鬧，先是杭州、北京，后又有福州、青島、廈門和深圳相繼迎來(lái)集中拍地。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，11個(gè)進(jìn)行集中拍地城市土拍建面達(dá)4309萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)5056億元，接近4月份全國(guó)300城土地成交總金額。

　　克而瑞研究中心研究員馬千里表示，此輪拍地重慶溢價(jià)率水平較高，平均溢價(jià)率達(dá)43%；廈門方面，5宗地成功出讓，兩地塊隱形樓面價(jià)達(dá)6萬(wàn)元/平方米，實(shí)際溢價(jià)率超55%。杭州方面，57宗集中出讓的宅地中，有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例。

　　二手住宅有降溫趨勢(shì)

　　但值得一提的是，雖然新房?jī)r(jià)格仍持續(xù)向上，但二手住房在調(diào)控緊縮下，已有明顯下調(diào)跡象。4月份，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上月跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比方面也有類似趨勢(shì)，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲11.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　許小樂(lè)表示，4月二手房市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)。一線城市及合肥、成都等熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅均較上月收窄。主要是一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)疊加市場(chǎng)季節(jié)性回落，市場(chǎng)預(yù)期減弱，帶動(dòng)4月二手房市場(chǎng)在3月見(jiàn)頂后回調(diào)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在調(diào)控下，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)仍整體較熱，但隨著調(diào)控的加碼，二手房市場(chǎng)逐漸開(kāi)始退燒，上漲最高的一線城市逐漸回落。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京二手房住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.2%、0.9%、1.2%，分別較上月漲幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，深圳漲幅持平。此外，發(fā)布“八條調(diào)控新規(guī)”的合肥，根據(jù)合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《房產(chǎn)新政第四周市場(chǎng)變化監(jiān)測(cè)分析》指出，合肥商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。商品住宅銷售套數(shù)小幅下降，銷售價(jià)格三連跌，近5周以來(lái)首次低于1.9萬(wàn)元/平方米。二手住宅更是降溫明顯。與新政發(fā)布前一周相比，限購(gòu)區(qū)二手住宅成交量下降64.8%，非限購(gòu)區(qū)成交量下降46.7%；全市二手住宅交易價(jià)格下跌2.6%，其中限購(gòu)區(qū)交易價(jià)格下跌達(dá)4.0%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，熱點(diǎn)城市信貸額度全面收緊，利率也在全面攀升。按照此邏輯，政策效果將在5月份開(kāi)始顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年二手房市場(chǎng)將會(huì)降溫。

　　調(diào)控仍將持續(xù)升級(jí)

　　近日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等4部門召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市及專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。

　　在多地房?jī)r(jià)連續(xù)上漲后，房地產(chǎn)稅再次出現(xiàn)在我們眼前。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，近期，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》，提及“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”，疊加財(cái)政部等4部門召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，預(yù)示著作為財(cái)稅體制改革重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，相關(guān)立法及改革工作并非擱置，2021年有望取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。他認(rèn)為，下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍，并體現(xiàn)一定的政策力度，以逐步扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)易漲難跌的一致預(yù)期。

　　事實(shí)上，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，疊加各地不斷出現(xiàn)的土地新規(guī)、住建部的約談、市場(chǎng)監(jiān)管加碼，年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)186次。今年以來(lái)，住建部已約談、督導(dǎo)和調(diào)研廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無(wú)錫、南昌等13個(gè)城市樓市調(diào)控，相比以往的樓市調(diào)控，實(shí)屬罕見(jiàn)，并將東莞、南通列入監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，在約談后，上海、廣州、合肥、南通、寧波等多城政策陸續(xù)加碼。廣州、深圳、南京、重慶、成都、昆明、濟(jì)南等城市房貸利率基點(diǎn)均有所上調(diào)，預(yù)計(jì)本輪房貸利率加息可能還會(huì)蔓延至更多城市。

　　沈昕認(rèn)為，在調(diào)控層層加碼以及房貸利率上升的情況下，市場(chǎng)預(yù)期將轉(zhuǎn)淡，部分城市成交將有所降溫。預(yù)計(jì)2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以平穩(wěn)健康發(fā)展為主，隨著去年同期基數(shù)的提高，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積、商品房銷售面積、房企到位資金等多項(xiàng)指標(biāo)增速將有所回落。