4月以來,部分熱點(diǎn)城市密集發(fā)布樓市調(diào)控政策,針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控更趨精細(xì)化,涵蓋新房、二手房、租房以及土地出讓等方面。
精細(xì)化調(diào)控
《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》近日發(fā)布,繼續(xù)收緊人才購房政策,要求須提供購房之日前12個月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明,并不得補(bǔ)繳。二手房增值稅征免年限提高,將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。強(qiáng)化人才購房管理,嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)伙同他人弄虛作假、虛報瞞報等騙取人才購房資格的行為。
北京市住建委發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》,整治范圍覆蓋新房二手房及租賃市場。
新房方面,北京市住建委指出,重點(diǎn)整治無證售房、不實(shí)宣傳、合同欺詐和不平等條款、預(yù)售資金違規(guī)存取、捆綁銷售和違規(guī)分銷、信貸資金違規(guī)購房。存量房銷售方面,主要整治借學(xué)區(qū)房等炒作房價、信貸資金違規(guī)購房等問題。檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否渲染烘托成交信息,引導(dǎo)出售方隨意提高報價;是否向出售方和看房客戶散布房源緊缺、房價上漲信息;是否以“學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)名額”等為名宣傳推廣房源;是否在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章等行為;展示房源價格是否與業(yè)主書面委托價格一致;是否發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否向購房人推介或慫恿違規(guī)使用經(jīng)營貸、信用貸等金融產(chǎn)品購房。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,本輪專項整治積極回應(yīng)社會關(guān)切。此前集中反映報道的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)問題、機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房問題等均在本輪專項整治當(dāng)中,旨在切實(shí)解決群眾關(guān)切的問題,推動重點(diǎn)民生訴求的解決。
土地市場受關(guān)注
隨著“兩集中”土地出讓制度的推廣,針對土地市場的調(diào)控備受市場關(guān)注。
根據(jù)南通近日發(fā)布的《市委辦公室市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,規(guī)定全市普通商品住房用地均采取“控房價、控地價”方式供應(yīng),嚴(yán)控土地溢價率;加強(qiáng)住房金融監(jiān)管,包括加強(qiáng)個人住房貸款規(guī)模管理、嚴(yán)查經(jīng)營貸、加強(qiáng)購地資金來源審查等;加大住宅用地供應(yīng)力度,實(shí)行相對集中公告和出讓。
4月26日至27日,廣州首次實(shí)行集中供地,供應(yīng)量有所增加。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,廣州供地放量明顯。目前,廣州庫存消化周期較短,截至3月底只有6.4個月。廣州近期的樓市調(diào)控明確,要增加供地,且作為主要的政策措施。預(yù)計未來相當(dāng)長的一段時間,廣州將遵循這一策略。這也符合熱點(diǎn)城市增加供地規(guī)模的總體要求。值得關(guān)注的是,2月份自然資源部發(fā)布“兩個集中”新政時,提出了2021年供地要比“十三五”年均完成量實(shí)現(xiàn)增長。
強(qiáng)化租房市場監(jiān)管
同時,針對租賃市場的監(jiān)管政策密集出臺,包括規(guī)范租賃中介企業(yè)、打擊租金貸、加大租賃市場房源供給等方面內(nèi)容。
4月26日,住建部、發(fā)改委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》,提出加強(qiáng)從業(yè)管理、規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為、開展住房租賃資金監(jiān)管、禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款、合理調(diào)控住房租金水平、妥善化解住房租賃矛盾糾紛發(fā)揮住房租賃相關(guān)行業(yè)協(xié)會作用以及落實(shí)城市政府主體責(zé)任等方面監(jiān)管措施。
《意見》明確指出,住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù),不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同,不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款,不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租賃消費(fèi)貸款,應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù),貸款額度不得高于住房租賃合同金額,貸款期限不得超過住房租賃合同期限,發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配,貸款資金只能劃入借款人賬戶,強(qiáng)化貸款資金用途管理,避免資金挪用風(fēng)險。同時要求,住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個月;除市場變動導(dǎo)致的正常經(jīng)營行為外,支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。
業(yè)內(nèi)人士指出,野蠻擴(kuò)張模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的住房租賃市場環(huán)境,未來長租公寓機(jī)構(gòu)將走向精細(xì)化運(yùn)營道路。機(jī)構(gòu)需要不斷提升運(yùn)營能力、服務(wù)水平,加強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計,提高獲客能力,提高出租率。同時,要做好成本管控,平衡收支水平,保證現(xiàn)金流安全。此外,要加強(qiáng)對長租公寓的監(jiān)管,將租金及租金貸納入監(jiān)管賬戶。深圳、杭州、重慶等城市已提出相關(guān)措施,要求設(shè)置專項監(jiān)管賬戶,規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為,遏制企業(yè)“跑路”等行為。未來或有更多城市出臺相關(guān)規(guī)定,長租公寓行業(yè)將向更加精細(xì)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。