商品房預(yù)售制增加了房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)量，也帶來不少風(fēng)險(xiǎn)。因此，嚴(yán)格的監(jiān)管措施十分必要，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)更為嚴(yán)格和精細(xì)。這將促使企業(yè)進(jìn)一步提升運(yùn)營能力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康經(jīng)營、信用良好方向努力。 一段時間以來，不少城市加大商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度。僅11月份以來，就有成都、北京等多城市發(fā)布加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知或辦法。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發(fā)布相關(guān)政策60次以上。 之所以有商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是因?yàn)槲覈谏唐贩夸N售時普遍實(shí)行預(yù)售制，也就是期房銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，在未來某一時期擁有所購房屋。商品房預(yù)售制可以簡單理解為“先交錢，再收房”。 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，商品房預(yù)售制為過去房地產(chǎn)市場快速發(fā)展起到支撐作用，有效擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源，增加房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)量。同時，預(yù)售制也帶來不少風(fēng)險(xiǎn)。購買期房者最大的擔(dān)心就是把購房款交給開發(fā)商，開發(fā)商資金鏈斷裂、跑路，購房者遲遲拿不到房，甚至可能面臨房財(cái)兩空的局面?，F(xiàn)實(shí)情況中，樓盤爛尾無法交付，抑或是開發(fā)商拖欠建筑商、供應(yīng)商款項(xiàng)，常常與預(yù)售資金被挪用有很大關(guān)系。 一方面，監(jiān)管不到位的情況下，部分定金和首付款項(xiàng)可能并未納入資金監(jiān)管賬戶；另一方面，房企違規(guī)挪用預(yù)售資金的情況并不少見。用于特定項(xiàng)目的建設(shè)資金被開發(fā)商放到企業(yè)的資金“大盤子”中使用，成為其現(xiàn)金流大循環(huán)的一部分。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困境、金融緊縮等情況，開發(fā)商整體資金鏈吃緊，就會波及具體項(xiàng)目，出現(xiàn)工程資金支付困難，延期交付甚至“爛尾”的情況。 因此，實(shí)施商品房預(yù)售制，嚴(yán)格的監(jiān)管措施十分必要。由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)督管理，將預(yù)售資金存入專門賬戶，根據(jù)工程進(jìn)度放款，能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。同時，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，將規(guī)范房企合理使用資金，有利于房企穩(wěn)健經(jīng)營，還有利于維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定預(yù)期。有關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，商品房預(yù)售資金監(jiān)管能夠使預(yù)售合同相關(guān)的民事糾紛數(shù)量大大下降。 為了更好保護(hù)購房者權(quán)益，避免樓盤“爛尾”情況的發(fā)生，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)更為嚴(yán)格和精細(xì)。從近期多地出臺的預(yù)售資金監(jiān)管辦法來看，不少城市正在朝這一方向努力。比如，北京市近日出臺的《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》將預(yù)售資金監(jiān)管的時間起點(diǎn)前移。過去，預(yù)售資金從網(wǎng)簽開始才納入監(jiān)管，按照新征求意見稿，調(diào)整為先監(jiān)管后網(wǎng)簽，這能夠避免此前將預(yù)售資金轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶，再轉(zhuǎn)到資金監(jiān)管賬戶過程中可能出現(xiàn)的資金挪用情況。征求意見稿還提高了資金監(jiān)管的額度，要求重點(diǎn)監(jiān)管資金每平方米不低于5000元，較此前有大幅提高。 可以預(yù)見，各地加大預(yù)售資金監(jiān)管力度，客觀上將促使企業(yè)進(jìn)一步提升運(yùn)營能力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康經(jīng)營、信用良好方向努力。一些城市實(shí)施的與企業(yè)信用等級掛鉤的差別化預(yù)售資金監(jiān)管政策，加強(qiáng)了穩(wěn)健房企的競爭優(yōu)勢。