6月21日，中駿集團(tuán)旗下中駿商管（606.HK）公布擬于港交所主板上市計劃，并于同日正式開始面向全球公開招股。中駿商管預(yù)期將于7月2日正式掛牌上巿，本次IPO計劃發(fā)行5億股，IPO所得凈額介乎約17.7億至22.1億港元，美銀及瑞銀為其聯(lián)席保薦人。 　　本次IPO將引入4名基石投資者，包括安踏體育（2020.HK）、恒安國際（1044.HK）、九牧王及TX Capital。此四名基石投資者將合共認(rèn)購5.43億港元的中駿商管股份。中駿商管順利上市后，未來也將為母公司中駿集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略發(fā)展提供可持續(xù)動力。 　　高盈利能力支撐估值 商管服務(wù)優(yōu)勢明顯 　　中駿商管定位輕資產(chǎn)管理公司，是一家綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商，除了世界城購物中心之外，也提供辦公樓、商業(yè)街及住宅等多元化管理服務(wù)。 　　中駿商管近年發(fā)展高質(zhì)快速。2020年，中駿商管收益由2019年的5.75億元增加40.2%至8.05億元，凈利潤由2019年的7729.8萬元增加110.2%至1.63億元。 　　近年來，房企分拆物業(yè)板塊上市成為風(fēng)潮。目前國內(nèi)已有近50家物管企業(yè)完成上市，其中43家選擇在港交所上市。不同于大多數(shù)以住宅物管營收為主要收入來源的物企，中駿商管商業(yè)物管服務(wù)的盈利能力較為突出，近三年商業(yè)物管及運營服務(wù)的毛利率跑贏公司整體毛利率。2020年，公司商業(yè)物業(yè)管理及運營服務(wù)收益達(dá)3.73億元，占同期總收益46.3%；毛利占比高達(dá)62%；毛利率達(dá)到59%，幾乎為住宅物業(yè)毛利率的兩倍左右。 　　中駿商管商業(yè)物業(yè)的高盈利水平源自于其商業(yè)物業(yè)管理費處于較高水準(zhǔn)。根據(jù)仲量聯(lián)行的資料，截至2018-2020年度，中駿商管基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的平均物業(yè)管理費分別為31.2元、29.5元、27.7元人民幣，普遍高于目前在中國上市的物管公司。 　　在運營水平方面，于往績記錄期內(nèi)，包括中駿商管泉州世界城、南安世界城、水頭世界城及仙游世界城在內(nèi)的四個在管購物商場于開業(yè)起或2018-2020年間維持了超過99.1%的較高整體物業(yè)管理費收取率及超過93.2%的較高平均占用率。 　　覆蓋五大主要經(jīng)濟(jì)區(qū) 長線發(fā)展動力強(qiáng)勁 　　截至2020年12月31日，中駿商管其在管總建筑面積約1624萬平方米，總簽約建筑面積約3659萬平方米，共管理55個城市的221個商業(yè)及住宅物業(yè)簽約項目，覆蓋中國五大主要經(jīng)濟(jì)區(qū)。 　　據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2023年，我國商管運營服務(wù)市場在管總面積有望達(dá)到9.83億平方米，對應(yīng)總收入約2781億元，發(fā)展?jié)摿V闊。而目前，國內(nèi)聚焦商管服務(wù)的物企僅有寥寥數(shù)家，重點發(fā)力商管賽道的中駿商管無疑具有先發(fā)優(yōu)勢。 　　中駿商管主席黃倫表示，中駿商管的一大優(yōu)勢是智能型管理先行，追求高運營效率和服務(wù)質(zhì)量。同時，中駿商管擁有中駿集團(tuán)多元化的物業(yè)組合及強(qiáng)大的品牌認(rèn)可度為其重要支持。 　　2020年，中駿集團(tuán)突破千億規(guī)模目標(biāo)。當(dāng)年，中駿新增38幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中23幅為支撐“一體兩翼”協(xié)同戰(zhàn)略的綜合性用地，占據(jù)了新增土地宗數(shù)的6成，其中新增世界城購物中心19個，新增方隅長租公寓9個。 　　而截至6月15日，中駿集團(tuán)2021年新增土儲達(dá)585萬平方米，總貨值達(dá)804億元，共新增獲取19幅地塊，其中包含公寓14個和世界城6座，無疑將進(jìn)一步支撐中駿商管在管物業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。 　　據(jù)了解，中駿集團(tuán)正在逐步推進(jìn)“百城計劃”，預(yù)計至2025年開業(yè)及在建的商管項目世界城購物中心將達(dá)到100座，并以長三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)、中西部核心城巿以及海西經(jīng)濟(jì)區(qū)為重點發(fā)展目標(biāo)，逐步鋪開全國化連鎖發(fā)展版圖。未來，集團(tuán)“一體兩翼”核心戰(zhàn)略的持續(xù)深入推進(jìn)必將賦能中駿商管進(jìn)一步穩(wěn)健增長及長遠(yuǎn)發(fā)展。